首页 -地 产 第 259 2004-7-12

 

 


北京24万亩土地“8.31“生死线


本报记者 袁一泓

 北京报道

2004年的这个夏日,在北京、上海、广州等大城市,在阳光照不到的“土地交易市场”,随着“8·31”的日益逼近,有一批人正愈发不可遏制地活跃着。在北京,这种人被称为“地虫”。在上海、广州,这批人也称作“土地掮客”。
对许多“地虫”来说,8月31日,有可能成为一个泾渭分明的生死线。
这根生死线掌握在政府手里。“如果国家这次再不严格处理,政策又一次走形式的话,所引发的土地腐败将比贩毒严重得多。”北京一位知名开发商断言。
谁能闯过生死线?
“最近,我每周要接待12批人,都是来谈地的。”北京首创集团总经理刘晓光5月份在一个小型会议上说。
“你这个还算多啊?我每天都要接待12批谈地的人。”华远集团总裁任志强在一旁不无夸张地说。
“近一两个月,最多的时候,我要见五六拨甚至七八拨‘地虫’”,SOHO中国有限公司董事长潘石屹7月5日告诉本报记者,他有一位助手专门为自己到各地找地,这一阵特别忙,他们两个人见的“地虫”,“加起来,可能有一两百人了吧”。
“必须尽快把那些污七八糟的‘地虫’逐出土地市场,”潘石屹深有感触地说,“有那么一个‘地虫’,穿着拖鞋跑来跟我说,‘我手里有一块京广中心边上的地,你要不要?’再一谈,原来就是尚都中心二三期的地嘛,这块地的土地证都已经在我手上了,这个地虫居然说要卖给我!”
北京的“地虫”如此接连不断地冒出地面,与两个文件有关。
今年2月9日,北京市办公厅发布2004年4号文件《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》(俗称4号令),宣布自1月9日起停止协议土地出让。4号令也默认了此前批出的土地经补办手续后,将予以合法化放行。以倒地为生的“地虫”不会去补办手续,也没有钱交土地出让金,于是就必须为手里的土地寻找买主。
更具杀伤力的文件是国土资源部71号令。这份于今年3月30日由国土资源部、监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》中,要求各地“在2004年8月31日前将(《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前的)历史遗留问题界定并处理完毕”,此后“不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权”。
于是,8月31日成为众多“地虫”、“土地掮客”的生死线。大限将至,他们不得不使出吃奶的力气,期望“携地”闯过生死线,正如当初扒开一切可能的缝隙去拿地一样。
北京24万亩土地的归宿
全国有多少“历史遗留问题”土地?国土资源部有关部门负责人称,没有这方面的统计数字。不过,很快就会有了,因为各地必须在8月31日前将“历史遗留问题”处理完并上报国土资源部。
闲置土地很自然地要被划入“历史遗留问题”土地范围。据透露,1993年以来,囤积于上海开发商手中的居住类用地,超过6000公顷即60平方公里,而全部闲置土地将远远大于6000公顷。据广州市政府有关部门今年3月公布的数字,自1997年《广州市闲置土地处理办法》推行以来,共清理过期用地946宗,面积1844公顷,亦即18.44平方公里。业内专家估计,该市属于历史遗留问题土地将远超过4000公顷即40平方公里。但是,没有任何公开信息表明,这两个城市正在按照71号令的规定,调查统计所有历史遗留问题土地。
这一次,北京跑在了前面。6月7日,北京国土资源局公布了第二批协议出让的历史遗留项目名单,共138个项目。此前的3月17日,该局公布了第二批协议出让的历史遗留项目名单,177个项目榜上有名。这315个项目基本属于可以协议出让土地的“合法”项目。
就在6月初,北京市国土资源局拟上报给北京市委、市政府有关历史遗留项目的一个报告被提前披露。这份报告说,根据该局于4月6日至23日对各单位上报的经营性用地历史遗留项目的统计,目前北京登记的历史遗留项目共1091宗,涉及土地面积为16362公顷,规划建筑面积约2.0189亿平方米。16362公顷即24万亩,亦即163.6平方公里,远远超出过去10年北京市的全部开发建设面积之和。
据北京市国土资源局有关人士透露,国土资源部等五部委正在北京市清理验收土地市场治理整顿情况,“本周内就会有结果”。而在去年的全国土地市场检查中,北京市土地出让违规数量和比例位居全国前三名。
这就必须为24万亩历史遗留问题土地项目寻找归宿。根据北京国土资源局的报告,8月31日之后有关立项、规划批准文件仍然有效的历史遗留项目共有631宗,涉及土地面积6941公顷。也就是说,16362公顷历史遗留项目的绝大部分(约9400余公顷),将被政府否决或收回。
利益攸关,当勇往无前。距8月31日不足两个月了,包括大小“地虫”和各类囤有土地的地产商在内,怎么能不着急?
土地问题是中国最大的问题?
“你可以把它(71号令)看作是一个最后通牒”,国土资源部有关负责人说,“反正到时候各地再也不能以历史遗留问题作为协议出让的借口”。71号令为“处理历史遗留问题”的解决关上了大门,却只给各地留下5个月的时间(4-8月)。
区区5个月如何来得及?10年过去,海南和北海的积压房地产尚未处理一半,解决沉积多年的土地历史遗留问题,5个月无论如何也来不及。任志强5月份代表工商联住宅产业商会向中央递交的一个建议称,以北京为例,“从北京土地交易的工作量和土地部门的法定办事程序而言,这么巨大的工作量根本无法在规定的时限内完成,其结果必然还会出现新的遗留问题”。
“我接触的几乎所有人都认为,71号令是无法执行的”,潘石屹对本报记者说,“但我觉得这个政策非执行不可,没有退路了,再改变是不可能的了”。解决历史遗留问题、停止土地协议出让,是有关土地问题的一个“进步政策”,潘石屹说,“我的判断很简单,只要是进步的政策,就应该坚决执行”,目前中国最大的问题就是土地问题,如果国土资源部11号令(《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》)、71号令再执行不下去,就会出大问题。
会出什么大问题?北京一位知名开发商向本报记者解释说,最近云南那边破获了一个很大的贩毒案,缴获毒品几十吨,但是,这些毒品充其量值个一两亿元吧,而“地虫”倒一块500亩的地,每亩加价二三万转手再正常不过,轻而易举就获利一两亿,“这不是既暴利又没有什么风险吗?”他认为,假如11号令、71号令得不到执行,那么批土地的条子、电话就会更值钱,以前一张条子批下一块1000亩的土地,可能值1个亿,现在可能值3个亿甚至更多。
任志强告诉本报记者,71号令会执行下去,但地方政府也会想出一些变通办法,如将部分历史遗留项目作为政府工程的配套,“北京就可以奥运会等配套的名义嘛”。他认为,面对71号令,开发商有以下几种选择:一是在“关门”之前办好手续而保留自己多年努力的成果和权力;二是拿着政府已批准的不完整承诺与政府讨价还价,减少面对强制性政策而造成的损失;三是按当地政府历史遗留问题的处理办法,享有优先权或转为土地一级开发之后再挂牌;四是在自己无能力于“关门”之前办完手续并支付出让金的,趁隙将项目原价让给有能力的企业,收回成本总比赔了好;五是用未完成的项目与有实力的企业入股或合作;六是等待政府的收购或没收。
任志强对本报记者说,中央高层对推行新的土地政策、建立新的土地制度“非常重视”,措施相当强硬,如果不执行或执行不力,“就请你走人”(丢官),这就是71号令与11号令的不同政策背景。不过,任志强认为,目前土地市场的主要矛盾,并非政策能不能执行下去,或者执行过程中会出现什么问题,“根本的问题在于11号令所规定的土地招标、拍卖、挂牌制度很不合理”。他说,取消土地协议出让,是有关部门中途改变游戏规则的表现,它违反了1995年开始施行的《房地产法》,因为协议出让是房地产法规定的土地出让形式的一种。



 
 
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