首页 --地 产  第 255 2004-6-28

 

 

三里屯的另类突围


本报记者 杨丽萍 

北京报道

三里屯酒吧曾是北京“夜晚经济”的代名词之一,从这里制造出的时尚,被追逐非主流的都市白领和新新人类广为效仿。两年前,客从远方来,总要让人带着去三里屯一游。然而,随着什刹海、朝阳公园区域的酒吧逐渐崛起,名噪一时的三里屯酒吧街由于拆迁的传言和经营不景气等因素,似乎正逐渐失去往日的“锐气”。
老街是否就此“沉沦”?6月16日,随着最后一罐水泥的浇筑,位于北京三里屯北街的“3.3商业地产项目”顺利完成主结构封顶。然而,人们关注的不仅仅是这个占据了三里屯酒吧街中心地段、体型近乎于三里屯酒吧街所有经营面积之和的娱乐休闲购物“巨舰”的出炉,而是它能否从几近“没落”的三里屯地区突围出来。也就是说,“3.3”要么激活这一地区,要么加速这一地区的没落。
当时尚成为一个产业
三里屯位于王府井、朝外、燕莎、CBD等几大商圈之间、方圆2.9平方公里的地区内,77个驻华使馆在此云集,另有联合国开发计划署、人口计划署等多家国际机构;共有510家企业、涉外宾馆、外国商社、外交公寓。
“三里屯作为京城时尚文化的策源地,其‘鼻祖’地位已是无可争议。可以说,京城前沿时尚潮流的蔓延与涌动,是与三里屯酒吧街的兴衰发展相伴生的。”北京市朝阳区一文化官员如此解说。
据了解,三里屯酒吧街内共分布有80多家酒吧,仅在长约260米的主街上就“串集”了28家各色酒吧。酒吧街的日平均客流量达到上万人次。据粗略统计,三里屯方圆一公里的范围内,麇集了北京60%以上的酒吧。甚至有人称,三里屯酒吧街从一个重要方面蕴育并催生了北京的时尚文化产业。
就是这个传统与时尚、商业与娱乐相容共生的三里屯酒吧街,整整经历了15年的裂变。1970年,三里屯兴建第一批使馆区。随后,三里屯一直在时尚暗流的推动下,近乎“慵懒自在”地发展着:1989年,第一家酒吧在南街开设(也是北京第一家酒吧);1992年南街动土兴建“汽配一条街”;至1995年前,酒吧街的店铺主要经营面对老外的工艺品、礼品、鲜花、服装和瓷器,整条街也相对比较安静,闲散集市的感觉很强;直到1995年4月,北街出现了名为“云胜酒屋”的第一家酒吧,最初也不过摆放几张桌子,搞一个吧台,供人们闲暇时喝咖啡呷酒品尝西式糕点,然而它却“攫取”了三里屯酒吧街这个“原始股”的最初价值。
“从1995年北街第一家酒吧出现到1998年,三里屯酒吧街的店铺经营达到了高峰。据一般估计,三里屯酒吧街店铺的年租金收益率长期测算将不低于18%,加上升值收益,远远高于其他区域类似业态的经营收益,三里屯的独特人气是很多商家艳羡不已的。”3.3项目的开发商亿城集团股份有限公司地产事业部总裁鄂俊宇说,三里屯就是从一个必然要爆破的“奇点”开始爆发,裂变成一个星光灿烂的文化领空,成为表征北京城市文明屈指可数的生动表情之一,成为京城酒吧文化的开山鼻祖。
三里屯的“没落”?
从1989年的“星光俱乐部”到1995年的“咖啡咖啡”、“隐蔽的树”,从1996年的“白房子”到1997年的“芥茉坊”、到1998年的“88号”,从1999年的“为人民服务”到2000年的“99号”,从2001年的“非话廊”到2002年的“愚公移山”,三里屯酒吧街每年都在发生新的故事。
然而,近年来,什刹海、朝阳公园西门等新生酒吧区的相继开发,让北京酒吧街的格局悄然发生了变化。
“酒吧本来就是年轻时尚的代名词,这些风格迥异的新生酒吧带转移消费视线的作用也是意料中事。2001年聚拢人气、风格另类的朝阳公园酒吧带,2002年夏天成气候、以静为本、人文怀旧的什刹海酒吧带,自然以其不可替代的特色引来追逐风格品位的人们。”一商业地产的专家这样介绍,“单就数量和密度来看,三里屯、朝阳公园附近和什刹海一带已将京城酒吧三分天下。此外,北理工南门、北大南门周边的学院派酒吧网罗了学生以及中关村白领消费群。燕莎酒仙桥一带正在形成新的酒吧区,因其靠近使馆区、燕莎商圈,将在一定程度上分散三里屯的人气。另外一些傍临写字楼、商务区的商务吧也日渐兴起。”
据记者了解,新生酒吧区的老板们很多都是当年三里屯酒吧街的大玩家,而今有的傍着三里屯沾光,有的远离三里屯另起炉灶。只是,最初教给他们创业思路的三里屯显得有点老了。
的确,时尚在发展,三里屯自身拥有的优势已越来越不明显,“三里屯没落论”也就应运而生。
“如今,三里屯区域已很难找到‘一手’的经营铺面,增值后的铺面经营压力日益增大。”一位三里屯酒吧的“资深”经营者谈及三里屯现状及前景时认为:“我觉得其实现在北京就是三里屯是酒吧街,问题是现在北京赔钱的酒吧太多。我敢说北京十个酒吧,一年开十个,死掉五个最起码,转手两个,还有三个扛的。这是三里屯所没落的原因之一。另外,三里屯区域业态的同质化问题也成为其‘没落’的病因。”
突围是不容易的
三里屯曾经因为其以使馆为背景的酒吧文化街的唯一性而繁荣,如今,却被许多人感叹为“三里屯似乎在衰落”。实际上,我们不得不承认一点,上了年纪的街区,总难免出现一系列交通、民事纷争等问题,三里屯酒吧街也因此被风传将被拆迁。虽然,如今“三里屯酒吧街将被拆迁”的传言早已偃旗息鼓,然而,三里屯面对的还将是继承与发展的问题。
“一条特色街的形成是很不容易的,应善加维护。所以,今后几年政府的规划是,保留原有的绝大部分酒吧,但对内部设施进行升级如玻璃窗加厚,厨房面积加大,卫生间条件改善等。”北京市朝阳区委副书记吴世民在接受媒体采访时说。
“能否再找到‘一手’店铺进行具有个性特点的经营,是保证利润回报的首要因素,也是三里屯下一步必须突破的瓶颈。”三里屯的经营者说,在三里屯,只要有好的业态模式,人气是不成问题的。也正因为这一点,尽管三里屯街区老化、酒吧吸引力不如从前,但众多投资商还是愿意满怀信心地参与到三里屯“没落论”的突围之中,3.3项目的封顶只是其中的头响炮,而更多的好戏还在后头。
“我希望自己的作品不只是一个有风格的空盒子,而是一个有性格、有活力的建筑物,而要成为这个区域的焦点,连带现有的功能加强这一区域的特色,产生一定的辐射作用,使已有的活动功能创造出明显的文化信息配套交流场所。”鄂俊宇说。
据介绍,这个项目原本由华顿国际负责,为三里屯酒吧街的改造工程内容,被北京市政府有关部门列为酒吧街改造的典型示范工程,计划和已拆迁的三里屯服装市场原址合并,新建一座综合性的“三里屯新天地商厦”。后来被亿城股份接手改造,摒弃同质化服装城业态,打破三里屯门面店的格局,改其为一个集酒吧娱乐、餐饮、文化、时尚于一体的大型建筑综合体。“说实话,我们要是改造为一个服装城的业态,每平方米租个七八万元是没问题的,投入回报会很快、很高,但你想想,如果三里屯街冒出这么一个服装批发城来,会是什么样子?”鄂俊宇说,“我们不想挣了钱,却遭人骂。”
3.3项目作为亿城股份进军商业地产的第一个项目,同时也是三里屯酒吧街规模最大的单体建筑,占地6123.2平方米,建筑面积约28880平方米,相当于整个酒吧街的建筑面积之和。规划地上五层、地下三层。地下二三层设置为本区域惟一的大型地下停车场,含200余停车位,在满足自身停车需求的同时,亦可改造酒吧街停车难的硬伤。下沉庭院与地面相连的地下一层业态以“知性酒吧”、零售及休闲设施为主;一层以“感性酒吧”与国际流行名品店等为主;二层以中式主题餐厅与本土设计服饰店为主;三层为西式主题餐厅、海外服饰及家居精品;四至五层则为包括KTV、酒吧、奢侈品商店在内的综合娱乐体,属北京顶级的社交、享逸专属性会所。
“三里屯酒吧一条街这个品牌我们是绝对不会放弃的。我们已在论证如何将它向北伸或是向南移,从而形成一个‘大三里屯’的概念。我们朝阳区会像曼哈顿将百老汇扩大成为外百老汇一样,进一步规划和发展三里屯。” 朝阳区文化委员会主任李龙吟说。
而事实上,三里屯的许多工程和规划已经开始启动。三里屯街道办事处主任李振玲介绍说,“我们就是要建造一个新的三里屯。比如南三里,规划打造一个巴黎风情的巴黎城,这个巴黎城项目目前正在拆迁。北三里的一个大型综合项目也已开始设计,正在议定方案。幸福一村项目也开始启动。未来的三里屯区域,将定位于休闲、娱乐、时尚、文化性质,以3.3为起点,在业态上向综合型商业方向发展。在地域上,设想和麦子店进行连接,但因为隔着一条路,具体情况还有待研究。”
3.3项目能否从三里屯突围出来?暂时没有人可以肯定地回答。



 
 
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