首页 --地 产  第 255 2004-6-28

 

 

专题·CBD和开发商的三重角力


·编者按·


一个中心商务圈的成长,需要多少时间?
答案是个未知数,也许10年,也许20年,甚或更漫长。因为,商业氛围、市场需求和供应量三方因素缺一不可。但是前进的步伐总是盖过一切的约定俗成。近两三年内集约的市场放量,注定了广州这个商务圈即将面临一场角力赛。
还好,这场角力的挑起者——开发商,还保持着清醒的头脑,他们不在乎即将到来的写字楼高峰期,甚至希望市场放量“来得更猛烈些吧”,这样才有氛围,才有积聚效应,才有“乱世出枭雄”的刺激。国际化写字楼的标准、广州的市场容量、政府的政策利好、还有消费群体的需求才是他们当下最关心的。实际上,他们做写字楼只有两种心态:一种是上市公司或融资渠道比较好的,不急于套现,而乐于实践经营;另一种是急于销售回款。
且行且观望。其实,从进入这个圈子开始,开发商就先得与资金链较劲,然后再与同业竞争,最后,我们看到的所谓市场角力,也就是产品与市场的角逐。有人说“只有做商务(业)项目,才有运作资金流的感觉”。没错,一个项目动辄投入十几亿元,对开发商与银行来说,都是压力,如何“熬”过来,只能看开发商的操盘实力和资本技巧。然而,这不是一个硬碰硬的时代,前期融资和借助合作机构外力,早已成为开发商因寻找市场出口而急于突破的一道槛。于是,本报邀请了有关政府官员,专家及开发商,作客会议中心,举办“广州新城市中轴线商务圈”研讨会,希望对市场前景与开发商的项目运营做出有效预测,然而,答案不见得明朗。
市场水深,资金路远,开发商有时候也需要碰碰运气。
(苏丝)



等待广州新城市中轴线商务圈的机遇


见习记者 伍雪华 
广州报道

珠江新城规划的写字楼项目,加上琶洲会展项目和天河城体育中心项目,到2006、2007年,广州的高档商务写字楼面积将达到185万平方米,市场放量如何与目前每年只有20万-30万平方米的市场消费力成正比?
12年前,当广州市政府规划珠江商务区的时候,把珠江新城定为珠江商务区的核心。然而12年过去了,天河北及体育中心一带的商务项目异军突起,成了珠江商务区实际上的核心区域。尤其令人遗憾的是,原本规划辐射整个华南的珠江中央商务区,实际上只起到了涵盖广州市,最多也只能辐射到珠三角区域的作用。
“国内地方政府的经济发展规划,往往让良好的意愿来主导,忽略了市场调节的张力。”暨南大学房地产金融专家李艳红教授如此感叹地说。她认为,商务中心首先必须是金融中心,而广州金融业只占到5%的比例,比深圳还低,因此广州要成为华南区域经济中心还“尚需努力”。
她认为,区域经济中心不仅仅就是经济实力,它实际上还涵盖着商业哲学、商业文化、金融理念和政治历史沿革等等各方面的因素。
政府搭建商务平台
然而,政府官员与专家都不约而同地认可,新城市中轴线商务圈发展的“条件已经成熟”。
广州市城市规划勘测设计研究院总规划师袁奇峰力图向记者证明:广州的CBD是21世纪的CBD,市政府“完全有现实操作商务CBD的能力”。
他列举了3个方面的成熟条件:广州在“9+2”泛珠三角区域中的地位很突出,为生产服务的商务需求会逐步集中在广州并不断增长;广州经过20多年的经济发展,现在的地气已经提升到建设CBD的需要;随着城市交流和珠江三角洲高速公路与铁路交通的发展,广州城市地铁建设已在考虑延伸到香港,珠三角城市深圳、佛山、东莞进一步融合,城市间相互衔接已成为可能,单一城市向立体城市组织起来成为现实趋势。
袁奇峰拿正在风风火火建设的大北京和大上海商务CBD作经济大背景论证,尽管他对北京是政策发源地、上海是全球商业企业大鳄在华总部集聚地、香港深圳有大量的上市公司和股票市场这些影响商务规则的“先天条件”表示羡慕,认为广州“与这些城市相比确实存在一定距离”,但又特意将健力宝总部搬到广州一事提出来证明广州的吸引力。
袁认为,广州的商务中心建设要找准定位。广州自身以及周边的城市东莞、佛山都是全球闻名的制造业城市,广州可以把这些城市的企业总部吸引过来,“广州要通过经营城市的办法来吸纳关注和投资,创造机会点。关于这一点,政府应该在招商方面做些务实的工作。如果做不到这一点,广州的商务区很难成功。”他表示,“我们已经等了10年,我们可以再努力10年、20年,如果不努力的话,可能我们还要等到本世纪末。”
研讨会上,开发商普遍反馈的信息是,广州的写字楼市场旺不起来,是因为广州的地价偏高,开发成本太高,“付出的成本多于赚到的利润”。他们举例说,北京、上海的楼价成倍高于广州,但是地价却只略高广州几十元,“利润空间大”。
北京、上海都采取总部经济带动商务地产的模式。而广州市政府却有意提升广州市的国际形象,将广州打造成为国际商业文化名城,期望以此带动写字楼市场。
按照广州市土地开发中心前期研究发展部周亮亮的表述,“政府的工作只能是服务,设计方案,引导投资的进程,而不应该过多以经济手段去影响。规划只是一个设想,能不能完全实现这种设想,需要所有开发商共同努力。”
市场亟需产业互动
耐人寻味的是,合生创展营销中心物业经营部经理助理黄球连用4个“很”字来表述广州写字楼的平静:“广州的房地产很成熟,银行利息很重,行业利润空间很小,尤其是商务楼很难租售,因此发展商都很冷静。”
至于如何培育广州写字楼的市场消费力,合生创展营销中心物业经营总监程怡认为,主要靠经济高增长大背景之下的投资拉动,因为写字楼对宏观经济以及经济环境的反应是最突出、最敏感的。她举出佐证说,上海在1990年代,高档写字楼大面积空置,价格下滑都非常突出;在广州,中信曾经卖出2万多元/平方米的高价,后来也跌到1万多元/平方米,近两年因为供应量不大虽然有所回缓,但去年非典的时候,写字楼的售价也是“很震撼的”,“因此我认为,走出低谷的最好方式是多种产业互动。”
时代新世界中心项目营销副经理黎凯提出,广州写字楼市场需求的一个大趋势是民营企业,“要把民营企业的需求考虑到写字楼项目中去,给他们一些真正想要的东西。”
中洲中心策划经营部副经理卫铭成指出,在中轴线商务圈中,琶洲会展项目解决两季广交会后淡季闲置问题的最好方式是服务配套,也即银行、酒店、第三产业的汇集问题。代理商的建议是,解决交通问题后,开发商还要着重考虑理智策划“合乎时宜”的楼面面积(1200-1500平方米/套)、国内外企业对室内不同的设施要求、智能化配套要求、车位要求等等,并且要参考市政府“珠江新城商务项目须满足未来30年需要”的规划目标做长期品牌经营打算,以静待总部经济的形成和催生拉动,迎接2008-2010年的写字楼市场回暖。
产业转型之下的市场机遇
据周亮亮介绍,政府比较实质性的工作是进行资源配置,集聚能量。政府的策略是严格控制市区土地开发,然后把资源集中在珠江新城周边区域。比如3号线、5号线明年4月份开工,用十几亿元来打造的通信、数字电视中心——珠江新城对面的观光塔正在招标。
针对记者“政府行为是否符合市场规律”的问题,周亮亮解释:“目前企业自愿去珠江新城做项目、很多写字楼在珠江新城建设就是资源配置的结果。这是一个很重要的策略,是政府引导投资的进程。”
除了富力、城建、新世界、合生创展等几大公司正在或有意在珠江新城开发写字楼项目外,另一些广州开发商都表示无意参与珠江新城的商务地产,原因是他们对广州的写字楼市场需求到底有多大表示怀疑,虽然新城的地价有所缓解,开发成本会降低一些,但建成后的市场前景“仍然令人担忧”。
即便是接连开发了4个项目的富力地产,也认为国际性的大公司总部进驻广州的不多,国内大公司即便向南扩张,但短期内将总部搬到广州的可能性也不大。而且目前总部驻在广州的国内大公司,尽管也有租买高档写字楼提升企业形象的欲望,但价格承受力方面在1万元/平方米左右徘徊,高于1.2万元/平方米很难成交,超过1.5万元/平方米则少有人问津。至于在广州的外资公司,虽然去年以来也有个别在考虑购买写字楼,但绝大多数外资公司并无购买意向,其消费趋势颇难缓解开发商的资金压力,且即使是租也选择中低档写字楼。因此,广州的甲级写字楼到底是什么标准,高、中、低档的比例怎样规划才合理“仍然令人疑惑,这方面盲目与上海、北京攀比是不明智的”。
一组统计数据为开发商们的担忧提供了佐证:2002年,广州市的写字楼成交量为28万平方米,2003年则只有21万平方米,尽管在2003年的年底需求有所起色,甲级写字楼租金有所膨胀,但成交量上升趋势还是很缓慢。
而据广州高边国际物业服务有限公司预测,广州未来两三年内商务楼市场放量将有180万平方米左右,而目前广州市的市场容量需10年才能消化掉。按目前市场每年消化20万~30万平方米匡算,写字楼建成后将面临6-7年的销售周期,资金压力十分巨大。
戴德梁行黎庆文尖锐地指出,商务地产就是金融业地产、经营业地产,而非制造业地产,但广州甲级写字楼项目的一个显著特点是制造业占了最大的市场份额,“这是很不正常的”。他分析,广州市在过去的几年里,之所以甲级写字楼的供量很少,并且价格上不去,就是制造业为主的市场份额“惹”的祸。虽然黎庆文也认为自己的看法“可能有些偏激”,却在一定程度上道出了广州商务地产兴衰的实质。
不过黎庆文又“庆幸”,广州市规划到2010年人均GDP达到1万美元。因为国外有一个模型,即当一个城市的人均GDP达到1万美元时,会进入一个服务业为主的后工业时代。因此只要政府积极引导广州未来几年大规模的产业转型,使以金融、贸易、物流为代表的生产性服务扮演越来越重要的角色,“到那时,甲级写字楼的需求,会随着城市产业结构转型大规模地增加。”至于金融业所占比例,虽然中国南方的股票交易所在深圳,但是广州的存款有8000多亿,而深圳只有5000多亿,“广州成为华南金融中心已有迹象显现。”此外,3年之后,中国加入世贸的过渡期就结束了,而在过渡期内,许多大型外资会把广州市作为第二扩张的首选城市,因此只要政府捕捉机会,让制造业退居次要的位置,大大增加金融业的比例,“我们对未来广州市商务地产的发展,是充满信心的。”
另一方面,高力国际顾问部助理董事唐文杰认为,广州的发展目标是制造业,GDP是政府业绩考核的重要指标,在整个经济发展过程中也重视GDP的增长,最有拉动效应的也是制造业,从这个角度来说,实际上广州在珠三角的定位是制造业服务中心。从去年广州第三产业的比例来看,第三产业主要是商业和批发市场。如果以华南区域经济中心或者商务中心的标准来衡量,近年来新型服务业、国际性服务业的发展速度很快,潜力也很大。因此,他觉得开发商“没有必要为甲级写字楼的市场消费力发愁。当然也不能心急,因为市场发育需要时间,5-8年后,也许180万平方米的甲级写字楼市场放量不仅仅只与消费力成正比,恐怕还太少呢!”



·概念解读·


广州新城市中轴线:
北起白云山余脉燕岭公园,南经天河火车东站、天河体育中心、珠江新城等城市中心到达珠江,再经过海珠区中心到果树生态保护区这一绿色开敞空间,最后经新客运港达珠江外航道,形成有收有放、有山有水有树林、人文景观和自然景观交错有致的空间结构体系,轴线上汇聚了东站广场、珠江新城中央广场、歌剧院博物馆前广场、海心沙市民广场、赤岗塔广场、东风生态公园等,它们构成广州最丰富有趣的城市开放空间。
在这条中轴线上,蕴含着与城市景观同样诱人的是房地产业发展的新机遇。在广州以“北优、南拓、东进、西联”的架式扩张版图的前提下,在城市的中心区内,打造商务圈比住宅更加切合中轴线的景观以及发展定位。
新城市中轴线商务圈:
由天河北商务圈、珠江新城商务圈和琶洲商务圈整合而成的新型城市中心商务圈,其中天河北早已于10年前开始发展,而近年逐渐大热并因其处于城市准中心位置而广受各界关注的珠江新城,正是这个商务圈的核心部分。
珠江新城总用地面积约6.4平方公里,北接黄埔大道,南达珠江北岸,西临广州大道中,东抵华南快速干线。核心地区约1平方公里,商务办公用地总面积约750万平方米。




·观点·

周亮亮 广州市土地开发中心前期研究发展部
商务圈的核心区——珠江新城从1992年开始建设,今天也算迎来了发展的利好,从现状来看,政府也希望配合申亚的热点,在近期内启动珠江新城的建设,而琶洲板块的规划也已经明朗化。实际上,政府希望这个商务圈能够配合城市新的发展形势,真正发展成为一个标志性的中心商务圈。
对整个开发区整体规划建设的前期研究,政府也在借助专业机构的力量,并且计划展开前期推介招商工作。最近,政府会对珠江新城、琶洲板块一些大型储备项目进行公开的推介,从而提高区位的形象地位。

袁奇峰 广州市城市规划勘测设计研究院 总规划师
商务圈的定位很重要,从当下的经济形势来看,为生产制造业服务的商务需求会不断增长。广州通过经营城市的办法来吸纳很多的关注和投资,在产业转型期,为周边的制造企业创造一些商业机会,也是一种辅助方法。
政府在引导投资商务圈的策略之一就是有序推进土地市场化,例如珠江新城的商务地块的推出,就体现一个积聚效应,目前博物馆、图书馆等大型项目都采用的是国外的设计,意在打造广州一级文化中心,再将这些项目周边的土地、还有海心沙市民广场周边的地块推出市场。从而带动珠江新城地块的推出。

余子健 富力地产集团 销售策划部项目经理 
今年富力地产在珠江新城同时开发几个高档商务项目,包括三栋写字楼、两家酒店,体现了富力地产在战略转型和多元化发展态势。我们在珠江新城中轴线东西两边都有布点,甲级写字楼、酒店公寓等产品,都体现了商务圈内聚集金融文化中心的多元文化发展路线,我们采取综合型的开发模式,也是为了体现富力品牌的互补优势。
我们计划在7月开始与君悦集团、万豪集团分别合作两个酒店项目,这对我们自己的甲级写字楼来说,既是配套,也是资源优势。现阶段我们只专注于做好产品,希望借着经济发展和政府支持,打开市场。

程怡 合生创展广州地区公司 营销中心物业经营总监
合生在珠江新城的写字楼项目还未正式启动,但我们将会加大商业方面的投入力度,就目前我们在运作的天河北商业项目来看,很明显感受到投资的拉动作用。写字楼对宏观经济环境的反应是最明显的,广州的商务环境远远不及上海,但我们首要关注的还是外资企业。
外企在广州只租不买的状况改变了,不少外企都在市场中寻求好的物业,而广州作为南中国的区域中心,令国内众多要扩展的企业,都将之作为占据制高点的必经之地。商务圈本身欠缺的是开发速度、市场放量以及开发商的理性策划,而最现实的还有交通瓶颈问题。

唐庄菊 广州市城市建设开发有限公司 市场营销中心经济师
天河北的发展给珠江新城带来联动效应并给整个中轴线商务圈的发展提供一个很好的平台。目前的珠江新城,已经吸纳了很多产业资本的进入,这对乙级写字楼的启动有很大的利好,同时也为甲级写字楼的用家带来前期配套,这对珠江新城的良性体系发展来说是利好的。

姚辉 广州天启房地产有限公司 租售部经理 
中泰国际广场是在广州第一代甲级写字楼投入将近10年时间之后,才切入市场的,早期的用家正面临换“点”的十字路口,因此我们就通过硬件体现新一代写字楼的特点,目前针对的客户都是需求量达到1000平方米以上的,稍后再会针对中小型客户的租售,目前已推出的面积销售了40%,可见写字楼市场还是要细分客户群体和有针对性策略。

卫铭成 广州中(轻新)洲房地产开发有限公司 策划经营部副经理
相对珠江新城来说,琶洲板块处于中轴线商务圈的边缘,中洲中心面对的客户群体也主要为会展中心的参展商,因此我们项目的销售周期就是一年两届交易会,于是我们的写字楼部分销售压力就比较大了,因此也希望能够借助政府推介会的力量,走出广州,提升物业自身价值。

黎庆文 戴德梁行研究顾问部 副董事
从用家的角度来看,尽管广州商务项目的发展水平与广州的经济发展不相配,但还是与价格相符,我们透过市场看商务项目的发展,首先,广州市人均GDP达到1万美元时,会进入一个以服务业为主的后工业时代,未来几年,广州会出现一个产业转型,金融、贸易、物流行业将成主流产业,而甲级写字楼的需求,亦随之增加;其次,3年后,也就是广州结束了加入世贸的过渡期,广州将会成为大型外企继北京上海之后,第二扩展的首选城市。

羽祖祥 广州市中誉房地产中介有限公司 董事副总经理
“度身定做”还是目前商务项目的主要销售手段,以华普广场为例,本土投资者对于小户型单位比较关注,而大面积物业的消费者,以江浙一带的客户为主,可见外来资金进入的空间还是很大的,另外一点就是开发商在做产品时只要适当超前,但不需要过渡的超前。
(文字整理/颖文 摄影/刘言)



 
 
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