首页 --I T  第 255 2004-6-28

 

 

香港数码孤城:119亿盈利“非科技繁荣”


本报记者 刘晓希

香港报道

119亿盈利的数码孤城?
从写尽繁华的香港中环出发,沿着山路前往偏居一隅的香港数码港,车程约40分钟。最近数码港所属住宅贝沙湾豪宅销售大热,几百米长的数码港入口大道两旁充满了港式豪华生活的意味与符号,几乎会以为自己来到了一个山野别墅区。数码港4座智能型建筑物,静静地埋伏贝沙湾楼群背后,走近过去,如大学校园般温暖亲切的建筑,也因为人烟的稀少,好似一座孤城。其实,不用过多久,贝沙湾海滨如盖的人气将汹涌而来,或者数码港将不再“孤独”。
实际上,在记者出发之前,香港一位高层地产人士很奇怪地表示,香港人都有些忘记这个变了味的数码港了,你们关心他们什么呢?
作为香港政府全资拥有的数码港,未来可见的119亿的账面盈利能够说明什么呢?
记者通过请教测量界人士估计,以贝沙湾目前8000元港币的尺价推算,港府与电讯盈科可从数码港住宅出售中,一共可以获得超过280亿元港币的分红。
而已经有市场估计,香港政府最终可以从香港数码港计划中分红约119亿港元。 
一位地产高层人士对记者表示,以数码港商业部分写字楼、商场、酒店建筑成本约45亿港元再加上贝沙湾住宅项目建筑成本大约48亿港元计,整个数码港项目的总成本约为93亿港元,而目前,数码港首期二期住宅贝沙湾1204个单位中,已经全部售罄套现高达97.65亿港元,而未来三到五期的1600个单位,估计可以套现182亿港元,因此,整个数码港项目的总收入可能高达280亿港元。政府和电讯盈科将来不但可以收回投资,而且还能够获得187亿港元的盈利,其中按照政府拥有64%的权益,将获利119亿港元,而电讯盈科则可以获利66亿港元。
电讯盈科基建主席李智康比较保守地表示,电盈数码港住宅部分,若以4500元的尺价售楼,就可获得微利。而截至目前,贝沙湾第一期的售价最高达1万港元每平方尺,目前均价在8000港元每平方尺左右。
而一个来自官方的说法是,曾经担任过港府数码港统筹专员的冯程淑仪表示,港府可望于2004年底开始,由数码港的售楼收益中获得第一笔分红,估计逾20亿元。冯程淑仪表示,港府除为数码港注入土地外,未有作其他大规模投资,相对风险甚低。
先天之困
但是一直以来,香港人对于数码港并没有表现出极大的热情,在习惯于炒股、炒楼做贸易的香港人眼里,发展数码港计划几乎是一个思想和实践的空白。
香港一位资深政界人士就数码港发表感言:“在六十年代,我见证了美国第一个高科技中心——波士顿128公路的发展,那几十公里长的公路两旁,设立了很多高科技工厂,我正是在该处工作。那时美国为了对抗苏联,大大提高国防开支。由于该处本身的基础工业发展不俗,加上有两所与高科技有关的大学——麻省理工大学和哈佛大学,在有财力及客观条件下,第一个高科技中心就随即诞生。
“到八十年代,我目睹美国第二个高科技中心——加州硅谷——的形成和发展,因我在七十年代已居于该处。电脑和科技的发展需要大批电脑和通讯软硬件的工作人员,这批人特别钟情加州的天气,加上年轻的工程师和科学家又集中在该处的斯坦福大学,连带电脑科技所产生的巨大投资,三者结合下,第二个高科技中心就此形成。可是香港呢?”
该人士表示,了解到美国两个高科技中心的发展背景和因素后,你会发现香港根本不可能发“高科技梦”。原因是,香港没有与高科技有关的世界级一流大学;懂投资高科技的本地人又不多,世界性的高科技投资又没理由要选成本高昂的香港。缺乏利好和必须的因素与条件,香港又怎可以发展高科技呢,数码港和科技园徒有“硬件”而无“软件”,又怎能蓬勃发展呢”? 
因此,数码港计划的可能意义何在呢?
“我们想,如果要进入内地市场,就需要一个亚太区总部,最好拣香港;如果来港的话,为何不选择数码港呢?” 
冯程淑仪指出,香港无论在融资及知识产权保护方面的表现都很好,不少内地科技公司要迈向国际,来港同样是好选择。除了美国著名资讯科技保安解决方案产品供应商SafeNet Asia Limited,在进驻后,亦将有一家深圳民企进驻,逐渐造成群集效应。
而对于本地企业,冯程淑仪说,“数码媒体中心”及“无线发展中心”,可吸引本地相关的资讯科技企业进驻。“多媒体中心”斥5000万元建成,设有多种多媒体制作工具,租户可以便宜的价钱租用,对那些动画、游戏制作公司很有吸引力,因他们多没能力购置这些贵价器材。
制作电影电脑特技的“先涛”最近已进驻,其中一个原因就是看中这些器材。而最新的“香港无线发展中心”可直接接驳6家流动电话商,方便应用软件研发商测试他们的产品,数码港尺租11元,相对其他地方不算太便宜。至于免租期的说法,这是市场上的习惯做法而已,但不要忘记,数码港的管理费是每平方尺6元,而且是不会减的,两者加起来绝不便宜,国际金融中心二期(租金)也是差不多。数码港高层人士曾多次强调不是以低价招客。
属于政府公务员借调性质的冯程淑仪已于去年底离开数码港,接力棒传送到了数码港行政总裁台湾人杨伟雄的手中。
杨伟雄在数码港做的第一件大事就是在今年6月17日,主导了数码港和深圳高新技术科技园的合作,探讨香港数码媒体等创意工业北移深圳高科技园前店后厂的可能性。
电盈成最大赢家
因此,高科技创投背景的杨伟雄直言其非常反感将数码港视为地产项目,“它只是本身具有地产的因素,政府的目标就是要搭建一个信息技术的平台,将科技、人以及商业和谐的结合,发挥汇聚效应”。
“只是它本身随着环境的变迁和信息产业技术的变化,面临调整,需要突破。”在整个数码港计划里面,李泽楷一直扮演着一个绝对主角的地位,从一个说故事的人,到一个地产发展商,因此,数码港被无数次抨击为一个高科技包装下的地产项目。从电讯盈科的收益来看,这种说法并没错,但是从政府筹划数码港项目的立场而言,这却成了一种的包袱和冤屈。
在6年前,数码港原本是一个硅谷的摹本,李泽楷计划把高科技和房地产相结合,在香港建立一个像硅谷一样的工业城,高科技和房地产同时推进,既发挥香港的优势,又弥补硅谷的不足。 
最初的定位和内涵比如所谓“数码港”,其实有点类似国内的“高科技园”、“软件园”,包括资讯科技广场、办公大楼、服务式住宅、高层住宅及独立洋房。预计建成后可容纳100间雇员500人的大、中型资讯科技公司以及100间雇员少于50人的小公司。香港政府以比较优惠的价格提供土地,由盈科开发,然后用相对低廉的房租吸引高科技公司在此经营。而应用各种新资讯科技进行多媒体创作,如电影、立体图表和动画制作以及发展软件应用系统是“数码港”未来的蓝图。
而当初兴建“数码港”需要动用158亿港元的庞大资金计划中,香港政府出地作价61亿港元,盈科则斥资70亿港元建上盖物业。以住宅收益来补贴建写字楼的费用。“数码港”建成后,住宅收益港府占63%,盈科占37%,余下的数码港核心主体写字楼以及酒店,由港府拥有并做出租之用。
其时,李泽楷提出“数码港”计划,为香港的科技事业描绘了一个美好的明天。
最为关键的是,电讯盈科也因为地产复苏而成为整个数码港计划中最大的赢家。中原地产高层人士称,电盈若能尽快将余下1600个单位全部售完,将可套现180亿港元,估计电盈在整个贝沙湾项目中,可净赚六十八亿,比政府赚得还要多(扣除七十八亿地价,政府实际只赚三十九亿)。
而事实上,贝沙湾项目成为了电讯盈科的命脉所在。电讯盈科高层曾表示,未来3年,电讯盈科将通过数码港项目回收其总成本45亿港元。那么借助数码港这个巨型工程,电讯盈科能否加快跳出过去几年的财困深渊?



·记者手记·


这是一个从出生第一天开始就承载了一个城市未来战略理想的计划,并更因当时初出茅庐的首富之子手指轻轻圈点,在激动人心的互联网年代,不战而胜获得独家开发权,而成为一个传奇。但其后,它一路坎坷走来,诟病、怀疑之声不绝。
但是从今年中开始它终于赢利了。
著名的香港数码港计划从1999年开始,计划周期长达9年也就是2007年达到成熟,今年是数码港计划的第6年。
数码港三座智能写字楼开门迎客3年,但是才吸纳22间入驻的高科技企业,租住率约为48%,除了微软香港,其它21间公司都是不甚知名的创新科技企业,没有想象中的汇聚效应,似乎数码港离真正成为“香港资讯科技旗舰”的理想还很遥远。
但是如果从数码港另一位主角电讯盈科“一门地产生意”的角度看,政府土地加私人投资的高科技包装模式已经实现了赢利,并且借助地产市道的复苏,电讯盈科成了大赢家。只是令人心情复杂的是——数码港的盈利模式却仍然走不出香港地产炒卖高位套现的套路和怪圈。
“数码港”未来会否因为处在一个高尚住宅区和海边度假胜地的地产包围圈中而失去它原本存在的意义?



 
 
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