首页 --财 经   第 254 2004-6-24

 

 

携手大摩接盘建行不良资产
金地闯入上海烂尾楼市场


本报记者 邹 愚

深圳报道

  6月22日,金地集团发布公告,称公司与摩根士丹利房地产基金IV下称MSREF、上海盛融投资有限公司共同出资,在中国境内或经中国政府主管部门批准后在中国境外设立一家项目公司,项目公司注册资本约为人民币5亿元,其中公司出资约7500万元,占注册资本的15%。MSREF出资2.75亿元,占55%股份,上海盛融出资1.5亿元,占30%。
也许不久后,房地产公司们会发现,他们面前又多了一盘好生意,即消化银行的不良资产,而金地集团股份有限公司(600383.SH,股票简称“金地集团”)则尝到了“头啖汤”。
进入上海烂尾楼市
此处的垃圾可能变成彼处的珍宝。
根据公告,金地集团、大摩以及上海盛融的合资公司,将收购中国建设银行的不良资产包,资产包帐面总值为28.5亿元,包括建行16家分行分布在华中、华南的154项资产,这些资产大多为中国主要城市中的商业物业,部分为在建工程。金地在不良资产处置中将发挥主导作用。
实际上,一家房地产公司直接参与处置银行的不良资产迄今仍甚为罕见,金地集团称,公司将通过再开发、出售、出租、物业管理等手段对这些不良资产进行处置。
分析人士指出,与大摩及上海盛融合资,金地集团将得以源源不断地操作大摩所购买的银行不良资产,因为这些资产中的大多数都是烂尾楼,而大摩也可以通过专门的房地产公司,将这些不良资产以更好的价格变现。
同时,金地集团还将有机会借道上海盛融进入上海总额达千亿的烂尾楼市场。2003年10月25日成立的上海盛融,是上海市政府成立的国有独资综合性资产经营公司,注册资本30亿元,该公司的一项重要的功能就是吸收各种资本来重组处置国有不良资产。
截至2002年底,上海大大小小的停建缓建楼盘项目累计达624个,涉及总金额近1000亿元。有关方面提出,在三年内消化烂尾楼。
“上海市的烂尾楼债务多由国有商业银行来背,可以说,这些烂尾楼也大多属于国有不良资产。”上海国泰拍卖行有限公司总经理李祖安分析。快速消化烂尾楼自然也成为上海盛融的任务之一,和上海盛融合资,金地集团当是“近水楼台”。 
公司年报亦指出,2003年,公司建立了以深圳、北京、上海、武汉为中心的华南、华北、华东、华中区域布局。
房地产基金的诱惑
作为深圳三大地产品牌之一,金地集团去年业绩优异,年报显示,2003年实现净利润1.6亿元,每股收益0.613元,净资产收益率10.96%。
然而,金地集团也因其土地储备不足而备受指责,资料显示,截至2003年底,金地集团的土地储备为271.34万平方米。加上今年初受让的珠海市香洲区科技工业园的71万平方米土地,其土地储备共为342.34万平方米(年报数据),公司人士称,300多万平方米的土地储备,可供公司开发3年。至于本次受让的28.5亿资产包,预计能给金地集团的业绩及基本面带来多大的变化呢?公司董秘郭国强称,现在还不方便谈这个。
消息人士透露,金地集团的目标是做房地产基金,与大摩合资只是“偷师学艺”。
房地产基金一直是国内许多房地产公司盼望已久的融资平台。但由于国内政策的限制,房地产的产业基金并没有获许成立,而现在基金公司的资金又只能投资于上市公司,许多地产资金只能通过信托公司进入。
金地出于何种考虑,要去承担地产基金公司这样的角色?
金地集团董事长凌克认为,房地产行业本身就跟金融联系非常紧密,房地产价值链的最前端就是金融。其实现在房地产金融是有很大商机的。目前中国房地产投资的80%来自银行,也就是来自信贷;而国外有大量的房地产投资来自于基金,由此可以看出房地产基金管理是门大生意。另一方面,中国所有的按揭都由银行来做,也都没有证券化,而国外有很多公司和银行一齐提供按揭,还实行了MBS(按揭贷款的资产证券化)。与此同时,还应该注意到:中国现在的居民储蓄总额是11万亿人民币,这一巨大的社会资金很少进入房地产行业。这是因为现在缺少足够的法律保障体系。另外就是缺少相关的基金和信托组织,没有为社会游资搭建好平台。国外也有大的游资,也有投资商看好中国房地产市场,这是公司面临的机会。
凌克表示,房地产公司在房地产金融方面是有很大优势的,纯金融机构则没有这种优势。毕竟,这要涉及到房地产的具体运营,而一般的纯金融机构是没有运营所需要的地产专家和操作经验。
凌克说:“比如说吧,中国两家国有银行现在正在谋求上市,但它上市一个很大的障碍就是大量的不良资产,这主要体现在一些烂尾楼上面。金地则完全可以靠智慧、靠资源整合,通过重新策划,通过品牌优势和营销工具,来处置某些烂尾楼。一方面,楼卖掉了,我们自己可以赢利;同时,原来的投资商也收回了部分资金,欠银行的钱也还掉了。这简直就是多赢啊,何乐而不为?既然这是我们的机会和优势,我们现在就要多问自己,现在做一个房地产的开放商,但做一个房地产的基金管理者我们还缺乏什么?”
国外地产基金聚集上海
就在国内房地产基金还看不到黎明到来的曙光之时,国外的房地产基金已经在中国攻城略地。据香港《文汇报》报道,中央实施宏观调控以遏制过热的房地产投资,令地产项目融资困难,这为外资基金逐鹿中国房地产市场铺下红地毯。业界表示,现在平均每月有20至30个海外基金到上海,寻找房地产投资机会,它们主要是美国、欧洲,甚至是中东的基金。
较为引人关注的是本次与金地集团合作的MSREF。今年初,MSREF与复地(集团)股份有限公司宣布,双方将合作投资约5000万美元建设“复地雅园”项目。该项目为上海市黄浦区的中高档住宅,是MSREF继去年7月投资“锦麟天地雅苑”后在上海的第二个投资项目。
5月7日,美国资本巨鳄洛克菲勒国际集团与新黄浦集团签署合作协议组建中外合作企业共同开发建设外滩源项目。而在洛克菲勒后面还有罗斯福基金、ING集团、摩根士丹利等一长串国际资本巨头。
据统计,目前在投入到上海房地产的100亿美元左右的外资中(占同期整个上海开发市场投资总额的13.7%),以海外基金形式出现的仅3亿美元左右。按照摩根士丹利的研究报告,这一数字将在未来2-3年内快速增加至20亿美元。近两年,海外投资基金在上海的投资方向主要以高档住宅项目、酒店和写字楼,以及商业项目、烂尾项目改造及一些有重大影响力的项目为主。



 
 
www.21cbh.com
21世纪大师论坛
成都西部投资论坛
Info21
邮发代号:45-118 
全年订阅价:208.08元人民币,
(香港地区:520元港币) 
全年订户有大量礼品赠送,
详情请电:(8620) 87372290


短信订阅:

订新闻短信,赠电子报纸;在手机输入短信 MFJJ,移动用户发送到1035,联通用户发送到9035 即可;
1.50元/期,包含3条焦点新闻标题短信+同期电子版报纸
详情请电:
(8620) 37651458

[网上注册]

南方日报报业集团主办 未经授权禁止复制或建立镜像
国内统一刊号CN44-0073 国内外发行 邮发代号: 45-118 国外代号: D3016 逢周一、周四出版
零售价: 人民币2元(内地)港币5元(香港)