首页 --金 融  第 250 2004-6-10

 

 

告别陆家嘴:太保2005迁址计划


本报记者 陈 恳 

上海报道

新总部圈定惠南新城
2004年6月,已经在太平洋保险集团公司工作了两年多的李先生遭遇了一件烦心事:“没有想到,集团突然计划于2005年搬到上海郊区的南汇区,这下刚买的公司附近的房子又不方便了。”
太平洋保险集团公司(简称“太保”)目前的办公地点是交通银行大厦的南楼,位于上海浦东陆家嘴金融贸易区。而2005年太保集团的新总部将位于上海南汇区的惠南新城。知情人士称,早在一年前,即2003年1月,这笔土地交易就已经正式达成。
看来太保迁都已成为离弦之箭。不过,新总部的另行选址远非一时冲动,而是早有伏笔。
2002年3月,太保已经决定将其准备创办的“太平洋保险学院”落户惠南新城科教园区。学校占地1234亩(1亩=666平方米),建筑面积30万平方米,总投资10亿元。该校后来更名为“复旦大学太平洋金融学院”。
惠南新城负责招商的人士介绍,太保的新总部也将位于惠南新城的科教园区内,与复旦大学太保学院只有一路之隔。
今年4月,总部工程的勘查招标工作结束。大楼占地400-500亩(27万平方米-33万平方米),工程计划初步投资约2.6亿元。目前距离正式开工还需要几个月的时间。上海申邑工程咨询有限公司的知情人士称,该公司全面代理太保学院和总部建设工程的招标工作。
新总部大楼建好后,太保的三个总部——太平洋保险集团公司、太平洋寿险总公司和太平洋产险总公司,以及太平洋保险的“两核中心”(即核保核赔中心),都将迁入新家。
1亿元的年租金收益
“从经济的角度考虑,这次总部搬迁很值。”太保集团公司的一位内部人士称。
据浦东新区发展计划局的统计,目前已经有154家金融机构入驻浦东,多数集中于陆家嘴金融贸易区,其中,中资金融机构84家,外资金融机构70家。目前,各家金融机构仍在纷纷扩大办公面积。
浦东新区发展计划局认为,目前陆家嘴金融贸易区(小陆家嘴)的办公楼出租已经开始紧张,金融业发展空间受到限制。2003年,富国基金管理公司就因为办公场地不足而迁居。
“原先小陆家嘴共1.7平方公里,土地开发殆尽,没有新的土地可以批租了。”浦东房地产经济研究中心主任李战军称,“即使有地批租,地价也高得惊人。”
在需求的强力推动下,陆家嘴金融贸易区的地价和租金价格逐步攀升。
根据2003年浦东新区房地产报告,2003年,大楼的租售自用率稳步上升,楼宇租售自用率由2002年的88.6%上升为89.68%。办公楼的租金价格也不断走高,这两年续签客户的合同租金已经比2000年初入户时提高了近25%。
据公开资料,一个可以参照的成本是,2002年9月16日,平安保险公司买下陆家嘴金融贸易区B1-1、B1-4两块地,该地与现在的中银大厦和交行大厦比邻,共计2.7万平方米,总共花费了4亿元的巨资(折约1000万元/亩,15000元/平方米),但那时上海的地价还处于相对低点。
但如果太保迁都到南汇区的惠南新城,不但解决了集团扩张的用地问题,而且可以省下一大笔钱。
据惠南新城负责招商的工作人员称,当地的办公用地一般为每亩约30万元。但在陆家嘴,地价相差30多倍。根据平安保险公司的数据,地价高达每亩约1000万元。李战军说,“这个地价在该地区只能算是中等。”
另一方面,太保迁都后也将有一笔不菲的租金收入。在陆家嘴,以比邻交通银行大厦的中银大厦为例,每平方米每天租金为1美元。根据陆家嘴股份有限公司(600663)(该公司的主营业务是陆家嘴开发区内的房地产经营、市政公用基础设施的开发建设、工程承包等)的资料,交通银行大厦的建筑面积为10万平方米。太保集团有交通银行大厦南塔办公楼的使用权,即使太保出租的面积不超过5万平方米,只有八成的出租率,太保因此获得的年租金收入也将超过1亿元。
看来,通过地价的差别,太保迁都之举将赚个盆满钵满。
太保自立与交通保险回归
但是,太保的迁都更是一个具有战略意义的选择。太保集团的一位高层人士称。
早在2002年,太保已经有一次迁都的经历。
2002年10月,太保集团入驻交银大厦南塔的办公楼。之前,太保集团及其上海分公司原先位于陆家嘴对面的外滩金融区。
为本次搬迁,太保花费不菲。购买交通银行大厦的南塔花费了8亿元左右,而整个交银大厦的造价也不过约13亿元。“当时太保似乎很吃亏,但是,随着地价的变化,现在是交通银行后悔了。”交通银行总行的人士称。
一个耐人寻味的细节是,太保所在的南塔比交通银行所在的北塔低,仿佛象征着当初二者的母子关系。
根据公开的资料,1991年4月26日,中国太平洋保险公司上海分公司正式成立。其前身为1987年成立的交通银行保险部。
不过,交通银行和太平洋保险的母子关系并没有维持太久。1998年,中国金融业分业经营、分业监管体制逐步形成,银行不得涉足保险、证券和信托业务。
迫于分业的压力,1999年5月1日,太保与交通银行脱钩,成为独立的金融机构,由上海国有资产经营有限公司行使对太保的股东权益。
一知情人士一直对于交通银行交出太保股份扼腕不已。“交行太老实,只要挺半年。半年后,混业的呼声又高起来了。”分家后,借保险市场连续多年30%以上增长的东风,太保的规模迅速膨胀。
根据太保的统计,2003年,太保集团全系统实现保费收入490.43亿元,同比增长37.55%。其中,太平洋产险完成保费收入106.34亿元,实现利润8.22亿元,同比增长19.06%;太平洋寿险全年实现保费收入376.74亿元,同比增长51.29%,全年实现利润2.51亿元。
太保集团一老总私下透露:“我们现在的福利待遇比他们(交通银行)好。”
长大的太保显然不愿意继续隐身于交行的阴影之下,期望能独立门户。迁都正是契机。
2003年初,在太保集团年度工作会议上,太保董事长王国良提出了野心勃勃的扩张计划:“太保集团中长期发展规划是要把太平洋保险集团建成太平洋保险产业、太平洋金融产业、太平洋国际经营产业以及为保险、金融产业服务的太平洋教育产业等各种经营实体组成的国际化金融控股集团。”
“复旦太保学院已经实现了建成太平洋教育产业的目标。”太保集团的知情人士称,“搬迁后大楼的经营应该会作为太平洋国际经营产业的一部分。搬迁对于太保的意义很重大。”此外,太保其他产业的发展也在酝酿中。“太保集团也希望把资金运作中心独立出来,成立资产管理公司,目前正在准备上报保监会的材料。”太保的内部人士称。
面对太保的搬迁,交通银行并非无动于衷。
交总行的人士称,1999年痛失保险业务后,交通银行一直希望能够复兴“混业梦想”,并开始有所行动。1999年,交通银行在香港投资成立了交通证券有限公司;2000年,交通银行信托有限公司成立;2001年,又在香港布局中国交通保险公司。
据公开资料,2001年中国交通保险公司,经过人民银行、保监会和香港特别行政区保险监理处批准,由交通银行投资1亿港元设立。公司经营范围包括火险、运输险、工种险、汽车险、各类意外险、责任险和再保险业务等。
中国交通保险公司虽然设在香港,但在成立之初,该公司的负责人就曾表示,“会适时返回内地市场,首选广州和上海。”2003年年中,曾有消息称交通保险正在和内地两家保险公司商谈入股事宜。
而内地商业银行假道香港返回内地市场的角逐中,工商银行曾先拔头筹。工商银行在香港的子公司工银亚洲于2002年收购了中保集团所持的太平洋保险公司24.9%的股权,工商银行因此实现了混业的一小步。
不过,交总行董事会的人士称,交通保险的回归目前并不是当务之急。在引入战略投资者,处理不良资产,上市等工作进展顺利后,包括保险、证券等业务在内地的回归才会重新提上老总们的议事日程。



 
 
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