首页 --地 产  第 249 2004-6-7

 

 

上海土地肃清余波


本报记者 沈 浪

上海报道

在全国清查土地的宏观背景下,上海的土地肃清力度前所未有,仅目前自查涉嫌违规的大型项目就有7个,其中包括东方绿舟、松江大学城等在上海极具影响力的项目,而其他涉嫌侵占耕地的事件也逐渐浮出水面。
早在去年,配合建设部全国范围的“严查土地审批”,上海整顿不规范批地已经初具成效:查处乡镇不规范批地1083幅,其中较为严重的320幅。“乡镇政府与房地产项目私自签订的土地出让协议一律无效,乡镇政府根本就无权批地”一句话已经奠定了上海政府对待土地问题的主要态度。
其后,上海在推进房地产市场透明化上进度明显,相关政府也不断有新政策出台。然而,在现实的市场化操作中,法律和法规的制定需要一个更加冗长的时间过渡,而无法及时和有效地起到作用。同样的问题,也反映在这次对肃清土地问题的处理上。
复耕:不可逆转的难题
“清查只需要一种态度,但事后的处理,需要的是更多的智慧。这也许是体现政府能力的最佳时机。”业内人士如是说。
国家对土地的清查,让上海不少农民原本遥遥无期的申诉等来了结果,然而,一些土地却面临着不可逆转的状况。
上访了一年多,尝尽了苦涩与辛酸的上海陈家角村村民,终于等来了上海市闵行区房地局的一纸文书。该村位于北青公路附近,村民有近600亩农田被侵占已久,今天其违规事实终于被政府认定。然而,面对复耕通知以及荒芜已久的农田,村民迎来的是另一种困境。“开发商为了抢进度,有些土地尚未转性已经动工,农地已经被整平,有的甚至连水泥也浇注下去了,还怎么复耕?”
“事到如今,我们最希望的只是得到一个合理的补偿。”一位陈家角村村民告诉记者,前期103亩土地上已经建造了164幢房子,余下的400多亩土地上存在着大量的建筑垃圾,他们根本不知道如何来处理这些已经不再适合培育庄稼的“耕地”!
一位开发商坦言,在默许的情况下,提前动工在上海郊县的开发中并不少见,甚至也不排除一些开发商为了获取土地开发权而有意无意地采取“少征多用”的策略,在造成土地性质的实际转变后,去争取特批指标。
据知情人士透露,目前上海的土地违规依旧以自查为主,包括已建项目、在建项目,而这些项目的处理,可能只局限在追查职责和补偿土地款上,由于土地属于不可再生资源,因此,一旦变性,很难恢复。
地价猛涨56% 开发商买卖两难?
土地,已经成为一些人的梦魇。抛,还是拿更多?这是一个令上海大部分开发商陷入水深火热中的问题。
至少在半年内,上海将不会再有公开招投标的土地出让,那么那些存量土地的拥有者就被推向了最前台,他们的运作和判断将直接影响到今后一两年内上海房地产市场的发展。
“以目前转让土地的价钱来看,根本谈不上抛售。”知情人士告诉记者,目前对于上海开发商大量抛售土地的表述是错误的。这种说法早在去年121文件下达之初就开始兴起,近日又形成新的一股热潮,但实际上,去年121文件后,土地价格直线飙升,至今不绝,尤其是在新一批土地处于冻结状态下,存量土地更是奇货可居。
“土地不是抛售,而是高价兜售!”该人士告诉记者,目前其手中有一块去年公开招投标获得的松江土地,当时80万元/亩的价钱现在已涨至125万元/亩涨幅高达56%。另有一些开发商,本身就不具备开发多块土地的实力,因此,对土地的吸纳,目的就是转手赚差价。
不过,对于继续持有更多土地,众多开发商仍存有顾忌。首先是由于存量土地的不确定因素过多,容易形成不必要的风险。其次,市场走势尚不明朗,尤其是土地的口子什么时候放开,放开的尺度都还未见端倪。
“如果到年底都没有土地推出,对市场的影响,尤其是房价的影响将在一年至两年的时间内展现。”这已经是沪上开发商普遍认可的观点,一旦成立,开发商对土地的“饥渴”状态也将在一年半左右的时间内逐渐形成,而房价和地价的双向影响,也有可能导致开发商与市场的新一轮博弈。
政策漏洞背后的土地“大餐” 
在土地整风运动的震荡下,有人惴惴不安,有人不知所措,也有人在政策的裂缝中谋求利益,尤其是一些专业咨询机构,在开发商面临政策波动而彷徨的时候,利用政府的矛盾、市场暂时的缺陷、法律的空白来大作文章,寻求政策漏洞背后的土地“大餐”。
记者多方了解,在整个土地市场中,这些专业咨询机构对开发商的引导存在着非常大的误区。
自今年以来,上海以土地政策为主要议题的论坛层出不穷,然而,以专业机构为主的主办方并没有把精力放在对政策的解释上,相反,某些论坛实质性内容不多,却以跟政府打“擦边球”、寻找政策漏洞来作为招揽业务的主要手段。
5月中旬,在上海某投资咨询有限公司所组织的“土地新政策后的项目获取与融资法则”地产研讨会上,主办方旗下顾问工作室有关人士在对众多开发商介绍获取土地的实战技巧时,公开表示,在政府公开出让的土地中,容积率等用地指标都存在着讨价还价的可能性,甚至举出奉贤东区某地块的实例,称如果利用当地房地局与规划局之间不可协调的关系,还可以更改土地容积率,从而获得更大的利润。
此外,面对土地整顿的大背景,该工作室宣称,即使开发商所获取的土地涉嫌违规,依旧有可能转换为“历史遗留问题”和“邀请招标”,从而保证开发进度,其具体操作就是“先踏一只脚进去,1000亩的土地,先开发80亩”。
而在上海,此类专业机构并不少见,他们对开发商所发表的言论,在一定程度上,成为助长一些开发商冒险违规的恶性推动力。
必不可少的外力需求
换个角度而言,肃清土地市场,不仅仅取决于相关部门改革的决心和主观愿望,还要以操作的公正公平作保证。因为正是操作上的落后与模糊,导致了政府在处理土地问题时,无法为企业提供一个满意的信息平台。
因此,推动整个土地市场的健康化,并不能仅仅依靠政府的主观力量,更需要市场中其他的动力,尤其是一些专业咨询机构的帮助。然而,仲量联行、第一太平、戴德梁行等国际化服务机构在中国的业务能迅速膨胀外,国内的专业咨询机构又在宏观调控、清理整顿的大背景之下起到了怎样的作用呢?
“对于某些个案,我们依然无法理解,尤其是对政策动向的解读可能不够准确,但是我们可以利用自己在国际市场中常年累计的经验来给出建议,做到更合理、规范。”仲量联行的亚太区总裁Peter Barge在接受记者采访时表示,房地产是一个个案性非常强的行业,专业机构也并不能对每一个政策都作出相应的解读。不过,Peter Barge至少可以保证的是,作为一家专业机构,他们所做的工作至少不会给市场带来任何负面影响。
或许,像仲量联行这样机构的介入并不能从根本上改变政府出让土地的程序与进度,但对于开发商而言,他们在接受服务的同时,也将感受到一种更为健康的土地市场观念。



 
 
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