首页 --金 融  第 248 2004-6-3

 

 

抵债土地四大出路:广东银行业抢跑两年大限


见习记者 陈善哲

深圳、广州报道

“我分管的一块抵债土地,原先估计拍卖后只能收回四五百万,如果能够扣除土地出让金,应该可以收回超过1000万。”许先生是深圳某商业银行资产保全部门的员工,他在电话里兴奋地说。 
许先生的兴奋缘于广东省日前出台的一份规范性文件。
今年5月,由广东省国土资源厅牵头,会同省财政厅、省地税局及人民银行广州分行共同颁布了《关于加快金融机构抵债土地处置的若干意见》(下称《意见》),对金融机构抵债土地的处置方式、闲置费用和逾期收回、处置税费等问题作出了突破性规定。
四种突破性方式
“针对金融机构抵债土地,我们规定了四种处置方式,这在全国尚未有先例。”省国土资源厅的一位官员表示。
这四种有突破性的处置方式分别是:拍卖,即通过土地交易机构将抵债土地公开招标拍卖挂牌或网上竞价出售;收购,即由拥有抵债土地的金融机构与土地储备机构协商收购;托管,即金融机构将抵债土地交由土地储备机构托管;调换,即金融机构向国土资源管理部门申请土地调换。
新方式被广泛地认为增加了银行的选择度。深圳某商业银行资产保全部门人士表示,由于规划变动、地理位置偏远、产权不清晰等原因,并不是每一块地都能以理想的价格拍出。在银行不愿采用拍卖方式的情况下,《意见》给出了其他的方式可供选择,将有力地推动银行处置抵债土地。
同时,新政策在托管和收购方面也维护了银行的利益。如,土地储备机构收购的价格不得低于评估价的50%;托管期间被处置的土地,处置价格不得低于评估价的70%。
在给出以上四种处置新方式之外,《意见》还对金融机构处置抵债土地过程中的费用作出界定,并给予部分减免。
深圳某商业银行资产保全部门人士介绍,在处置抵债土地时,如果原贷款人没有缴清土地出让金,那么银行在转移土地使用权之前,往往被要求补齐出让金差额及其利息和滞纳金。“补了这部分费用之后,好的情况是原贷款得到部分清偿;差的情况是银行分文未收,然后再缴纳各种税收。银行卖地相当于赔钱,因此不愿意卖。”
该人士讲述了他经手的一个真实案例:一块抵偿600万元贷款的土地,评估价为980万元,尚欠地款550万元及由此产生的1100万元的利息和滞纳金。因此,银行出售此块抵债土地时竟要倒贴670万元。
如今,根据《意见》规定,除非国土部门在举证办理抵押登记的时候已告知银行该地块未交清出让金,否则所欠出让金就不应该向银行追缴。若按此操作,在上述个案中,银行将能拿到980万元的真金白银。
出让金问题得到一定解决,银行方面还希望在税费减免方面政府能出台优惠政策,但最终没有实现。“因为税率的确定由中央政府确定。”国土资源厅有关人士说。
对于银行来说,处置抵债土地的主要障碍就是税费过高,这已是老生常谈。我国现行税法主要是针对市场交易行为征税,而在抵债资产业务中,税务部门往往将资产的抵入和处置视作两个交易行为,分别征税。双重征税自然加大了银行负担。
“增加抵债土地的处置方式,减少处置费用,从而鼓励商业银行加速释放所积压的抵债土地,以盘活不良资产,是《意见》的一个导向。”广东某银行资产保全部门的负责人如此解读。
闲置土地两年大限
2003年,广东省政府办公厅下发《关于加强房地产市场管理的通知》,阐明将要严格执行房地产法规中对于“闲置逾两年的土地,将予以无偿收回”的规定。
“其实这些规定早就在土地管理法中表述过,在商业银行法里也要求银行必须在两年内处置抵债资产。但是据我所知,银行囤积的抵债土地,有些年限已经十几年,既没有缴纳闲置费,更没有被收回。”广东某银行资产保全部的负责人说,处置的障碍无外乎税费等原因。
广东省政府重申闲置土地的两年大限愁坏了当地商业银行,因为闲置土地包含了各家银行名下的抵债土地,如若在期限内无法处置,银行资产不得不流失。
据知情人士介绍,为了给金融机构抵债土地的处置争取更多的时间,工商银行广东省分行率先挺身而出,上书广东省政府。“大意是工行的很多抵债土地是数年前支持国企改革时遗留的,应当与房地产商区别对待。”这位知情人士说,工行的上书得到了广东省政府的积极回应。
随后,人民银行广州分行和政府相关部门展开了为期一年的调研。据人民银行广州分行的一位人士介绍,此次调研对广东省金融机构抵债土地问题形成以下几个认识:一是大多数抵债土地形成于上世纪90年代中叶,且当时抵入的价格偏高;二是银行没有房地产开发资质,只能通过处置以变现,但处置的税费过高;三是国土部门要求银行补缴出让金,数额巨大。
根据调研所反映的实际情况,《意见》对银行处置抵债土地给予了相当的理解与支持。除了增加处置方式和免除部分转让费用之外,新政策在某些规定上给银行留足了“后门”。
比如,对于连续两次公开交易不成功以及土地储备机构不予收购的土地,可委托储备机构托管,从接受托管之日开始,将停止计算闲置期限。 
“这一条为银行留下了转圜的余地。”深圳某商业银行资产保全部门人士认为,这样做可以避免银行一旦自己无法处置而被无偿收回土地的可能性。
“不过无论如何,银行现在不能坐等土地的溢价了,积极地着手解决抵债土地问题才是当务之急。因为政策上的弦已经开始绷紧。”
今年4月29日,国务院办公厅下达了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》,明令半年之内暂停农用地转用审批,此举被认为是通过紧缩土地供给,以促进闲置土地的消化。而广东省整顿的重点是违规用地和闲置土地。
据广东省国土资源厅统计,该省现有闲置土地18587.1公顷(约28万亩)。而这部分土地的持有人就是房地产开发商和商业银行。
在今年3月18日广东省国土资源管理工作会议上,国土资源厅厅长更是明确表示:“银行抵债土地处置是闲置土地处置问题中的重点和难点。”
省国土资源厅有关人士介绍,商业银行之所以囤积如此之多的抵债土地,与1999年土地管理法实施之前混乱的土地管理体制直接有关。彼时审批用地的权限下放,很多部门都在批地,且给予用地单位很多优惠,比如预交或者缓交部分出让金等,这为日后银行的风险埋下了伏笔。



 
 
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