首页 --商 业  第 235 2004-4-15

 

 

上海置地广场“插层”纠纷


本报记者 李明伟 
见习记者 章米力

2699平米“黑楼”存在近10年,1700万元土地金“逃”得蹊跷

上海报道

4月6日,上海市黄浦区房地局土地利用管理科副科长王志敏和科长吴耀根先后明确告诉记者:“不知道置地广场的事情,他们没有来办产证。”
这意味着,该广场2699平米被多位业主指为“违法”的建筑至今还没有获得“合法身份”,被指“逃交”的1700万元的土地出让金也还没有补上。
此前4月2日,黄浦区规划局法制科科长徐敏华致电本报记者:置地广场塔楼的插层的确属于违法行为,规划局已经作了罚款处理,处理后,就表示政府认可了。
但是有一个群体不认可,他们是置地广场的10多名业主。
事发公函
繁华的南京东路,置地广场顾客如云。
业主代表朱先生所在的新加坡公司在临街拥有2个铺位,面积达143平米,10年前购买铺面时置地广场还在打桩,单价只有2万美元/平方米,随着广场生意越来越红火,市场价已经涨到了4万美元/平方米。
这种上升的势头看来不止刺激着朱先生的神经,已经长久没有打过交道的原开发商上海万泰置地发展有限公司(下称“万泰”)突然在1个多月前给朱先生发来一封公函。
在朱先生看来,这份函件更像是一份律师函,主要意思是:原开发商在广场的塔楼内“增建三层”,广场总建筑面积增加,业主所拥有建筑面积减少,要求业主与有关律师联系,接受其提出的补偿。
朱先生认为这种既成事实后才来谈补偿不合情理:“这么重大的事情,怎么事前根本不与业主商量,他们有没有获得政府部门的批准文件?”
随后,朱与有关律师接触,律师拒绝传真有关政府的批准文件。
其他20多位广场的业主也都陆续接到了公函。
张惠所在的上海海连集团也是一个房产企业,身为总经理的她对行业自然十分熟悉,也因此十分气愤:“这对房子的安全会造成影响,任何房产在一开始规划时,对房子的承载能力都有规定。”
最关键的是,按照2003年11月第三次修订后的《上海市城市规划条例》,已经建好的建筑不允许再搭建、插建新的建筑,如果已经违法修建,也要拆毁或没收。在本次事件中,开发商一直不肯出示有关政府批文,业主们由此怀疑这新增2699平米楼面的合法性。
有业主开始介入调查,结果令他们大为吃惊,这大到2699平米的楼面,实际早已有之,是没有写进产证的“黑楼”,而且开发商还存在逃避多达1700万元土地出让金的嫌疑。
“黑楼”调查
3月26日,万泰指定负责相关事务的律师黄毅在其办公室会见记者,出示了一份编号为“沪规建(2003)1101号”的“建设工程规划许可证”,上书工程名称为“置地广场塔楼插层”,位置是“黄浦区南京东路409~459号”,规模“2699.76平方米”,发证机关是“上海城市规划管理局”,签发日期是“2003年2月25日”。
黄毅出语惊人,他表示,塔楼里的插层实际上“当时就建好的,交房子的时候结构和平面就有了,这是事实,不是后来加的。只是没有办产证登记手续”。黄介绍,没有办产证是因为开发商缺钱,现在有钱了,所以要“补”办。
他想强调的是,那2699平米楼面并不是当初没有规划,问题只在申报时间上;但是开发商此后一直没能如约向记者出示当年大楼建设之初的图纸。
有法律界人士认为,即使当初规划图纸上有这2699平米的规划,但是如果当初没有申报就应当视为“违法”,因为这表示没有获得政府部门对这个规划的许可,没有获得许可就造楼属于违法建筑,按照新的法规,这种建筑将不被认可。
据上海市规划局办公室与黄浦区规划局的相关官员证实:万泰于2002年8月向区规划局提出塔楼加层的申请,但是当区规划局去现场检测时,却发现所谓“申请”的加层实际上早已经建成了。由于当时有关管理条例还允许通过罚款方式让违法建筑获得认可,于是,黄浦区规划局对万泰罚款后,于2003年2月25日补发了规划许可证。至于罚款金额,相关官员拒绝透露。
对于这样的过程,业主们表示不可理解:“如果当初就建好了,那么这个黑楼就存在了将近10年,违法了交一点点钱就可以合法,那么法律法规的神圣何在?”
黄浦区规划局的徐敏华表示,这也正是有关规划管理条例作第三次修改的原因:以前对违法建筑处罚较轻,只是处以建筑工程土建造价的2%~20%,违法单位宁愿被处罚,也要把楼盖起来;而《条例》第三次修改后,违法建筑将终生不被认可,或者捣毁或者没收。
土地金疑点
“这个楼当时没有申报,当时实在是因为钱的问题。”黄毅再次出语惊人,“区政府的官员就提了一个建议:房子先盖起来,其中塔楼上的两层,你自己用,自己用就不需要交土地出让金了。”
按照当时情况,置地广场每平米土地批租价为800美元,2699平米需要缴纳土地金超过1700万元元人民币。
据黄毅的介绍和工商资料显示,开发商万泰最初是一家中外合资企业,由香港约克洋服有限公司、香港九昱建设股份有限公司和上海金外滩(集团有限公司)三方合资,其中香港约克洋服占大股55%,后两者分别占股25%和20%。三方于1993年开始投资建造置地广场,注册资本2005万美元,投资总额5729万美元。
按照黄毅的说法,这是当时南京路引进的第一个外资项目,当地官员都很“重视”。
但是三方的合作很快出现问题,受东南亚金融危机影响和市场的低迷,两个小股东不断提出退出的想法。
“台湾人(指香港九昱公司老板)想赚钱,但看见赚不到钱还要加钱,就想退出,金外滩又不可能出很多现金。”黄毅介绍,由于一些细节问题,三方拖到2002年才彻底分开。2002年10月,三方达成协议,香港九昱和金外滩将名下股权悉数转给香港约克洋服公司。
“本来是几个单位合伙的,后来其他两个单位拿不出钱来,所以都要陈先生自己来承担,陈先生负担不起,就跟黄浦区政府商量:房子我来盖,但是土地批租金我付不起这么多。”然后就有区政府的官员给陈占美提了上文的建议,陈按此操作,建好了塔层,一直未申报也未对外使用。
后来陈把置地广场80%以上的产权出售给了申能集团,获得资金,就思考通过补交罚款的方式来取得塔楼插层的产证,这个想法也得到了区政府有关部门的支持。
“房地局说你要取得产证就要补交土地出让金,公摊面积要重新摊。”黄毅说。
正是这一句“公摊面积要重新摊”,使得这一段隐秘的历史得以重新暴露出来,长达近10年的2699平米的“黑楼”想要“洗白”时,开始遭遇法律的追问。
接受记者采访时,反映问题的业主们表示,他们不愿意自己合法购买房产的额头长了一个非法的毒瘤,他们更加疑惑不解的是:到底是谁膨胀了万泰(即香港约克洋服公司)的权利,使得他们当年可以不受法律约束,现在又可以肆意侵害小业主们的权利?
黄毅的一个说法颇值得玩味:“如果小业主们有意见,就去告规划局。”



 
 
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