首页 --·再造海南· 专题  第 234 2004-4-12

 

 

海南地产:行走在炒与做的边缘


本报记者 徐 恺

海口、三亚报道

浙江炒房团
三月的海南流行轻衫和错觉。暖意薰人的天气使人容易犯困,呵欠。
但这种慵散难以阻止天南海北的人们对海南房地产业明天的美好想象。
3月15日,在海口市鑫源温泉大酒店4楼的会议室举行了一次房屋拍卖会,标的物是位于海口市市中心黄金地段的首力大厦中的若干套住宅和写字间。这是一场浙江人的拍卖会。因为除了标的物本身是位于海南以外,无论济济一堂的20多位竞拍者,还是拍卖公司和他们的拍卖师,全都来自遥远的浙江。
12套房屋最后以写字楼最高价1350元/平方米,住宅最高价1470元/平方米的价格全部被浙江人收入囊中。“主要是做投资,看个机会。”一位竞拍者在事后对记者说。
此次他是专程从浙江来海南拍楼。一同前来的几个老乡共同持有一个竞拍号牌68号,并以此号拍得四套小户型住宅。
“居然一套都没上1500元/平方米,”拍卖公司负责人的话语中掩不住淡淡的失望,“在浙江,这样的房子房价至少应该在这个价钱的后边添上一个零。”
这不过是海南众多的拍楼会之一。在当天的当地主流媒体《南国都市报》的广告版面上,就发布了5条以上的拍楼信息。
资料显示,1990年代初期,房地产泡沫给海南留下了500多万平方米的空置商品房,报建面积1600多万平方米的“半拉子”工程以及800多亿元的积压资金。众多的半拉子工程寻求出路的冲动,甚至在海南催生了一个专门以烂尾楼谋生的房屋中介行业,其中不乏公司因此一夜致富。
按照先后公布的政策,在海南,官方负责烂尾楼处理的有两个机构——海南省处置积压房地产办公室和海南联合资产管理公司。前者隶属于该省建设厅,属于行政机构。而后者则是国务院专门发文成立的,专事银行烂尾楼处理的执行机构。
但是这并不妨碍民间房屋经纪公司的发展。
海南执信房地产经纪公司就是这个行业中的一员。据该公司总经理蔡仁琦先生介绍,在海南,像他们这种主要以拿烂尾楼装扮之后转手卖出为业的公司至少有数百家。“在前两年,可说是利润丰厚,每平方的利润至少在500元左右,”蔡说,“但是近年来,没有这样好做了。”其中最主要的原因就是,这两年来海南烂尾楼房价的上升已经缩小了其中的利润空间。
他承认,大约三分之一的房屋被看重投资的浙江人买走,用于出租或者等待出租的机会。
泡沫了吗?
据官方资料,2003年海南省整体商品房房价比2002年上升了17%,全省平均房价上升到2122元/平方米。但是当地一种代表性的言论认为,海南房价上涨的过程中,像3月15日这样的浙江炒房一族在其中起了莫大的作用。这种言论指责说,炒房族的存在和活跃,造成海南房地产价格的虚高,并进一步带动了开发的非理性苗头。
而另一种相反的观点则认为,这是海南房地产价格的正常回升。今年初,两种不同的意见在海南引发了一场“是地产泡沫还是泡沫地产”的争论。在当地的一份财经媒体上,这种争论持续了数日之久。
指责者把这次海南地产渐起的繁荣和上世纪90年代海南的地产“繁荣”相类比。那次巨大的“繁荣”在后来证明是巨大的泡沫,最终导致了房地产行业的全面崩溃。他们的记忆依然充满惊悸。
在这一场争论中,青年学者蔡慎坤是泡沫论的代表人物。他认为,海南快速上涨的房价正在加速让地产行业的投机心理死灰复燃。
海南的房价正行走在“双轨制”的途中——一方面烂尾楼的供应虽然看似房价低迷,但其中的投资空间以及对未来海南的看好却使之需求旺盛。而另一方面,新开发房地产的房价却在这种价格低迷却需求旺盛的市场烘托中一路走高,成为拉动海南房价的主力。但这不意味着海南地产市场的真实需求。
据业内人士介绍,三亚房地产的价格已经从2000年的每平方米不足1000元,猛蹿到现在的每平方米4000多元,这个价格还不能购买到沿海一线最好的海景房。而在海口,新开发的楼盘,房价大多在每平方米3000元左右。
蔡认为:海南的地产风险集中在金融风险之上,主要来自两个方面,一是开发企业普遍存在的骗贷风险,二是个人住房贷款未来的风险。一般个人住房贷款风险是在发放贷款后3至8年内逐步显现出来,目前海南个人住房贷款余额中,90%是2001年以后发放的,这意味着在未来几年内,个人住房不良贷款会大幅度上升,特别是那些通过按揭贷款购买经营性商铺的坏帐比例会更高。
但是持相反论调的人对海南充满信心,认为海南房地产的这一波行情,“不是虚火是实旺”。林克昌,前海南省建设厅副厅长,海南省处置积压房地产办公室专职副主任,是这一观点的支持者。
在一份名为《辩证地看待海南房地产市场形势》的资料中,他从“房地产投资在全社会固定资产投资总额中的比例”、“房地产当年竣工量与销售量之比”等方面分析了目前海南房地产行业的市场形势。
他认为,海南近5年的房地产投资占全社会固定资产投资的比例都大大低于20%,而历史上则高于这一数字;而在当年竣工量与销售量之间,近5年来除了2001年以外,销售量都大于竣工量,他得出的结论是,“不能说目前海南已出现了像1993年那样的房地产泡沫”。
两种观点在媒体上争论的直接结果是,3月7日,建设部总经济师、住宅与房地产司司长谢家瑾携两名部下,人民银行总行和财政部的相关工作人员前来海南对当地房地产市场进行调查。
海南困境
官方的结论还没有公布。但是关于海南房地产的繁荣下的隐忧,其实已经相当清晰。
业内已经相当统一的一个观点是,海南房地产近年的复兴,有其必然的基础和环境,但是不可否认的是,在走向繁荣的同时地产的投机活动也在加剧。记者通过业内人士了解到,高定房价然后通过假按揭套取银行资金的方式正在被投机的开发商半公开地运用。
正如业内人士指出,这种人为造成的价格与需求的背离将影响到房地产市场的定价机制,并且增加银行的风险。
而另一方面,海南省经济的发展虽然近年增长较快,但是总量依然不大,使得各个产业尤其是第三产业的发展受到制约。“没有产业的支撑,没有固定人群的消费,海南房地产的明天靠什么支撑呢?”一位先后在金融机构和地产界任职的人士分析说,“当大多数人都把房产用于投资的时候,投资的前景并不美妙。”最后谁来为这些投资埋单,这是海南不得不思考的问题。
一些显而易见的事实支持着这种观点:在海口市中心,一些商铺还空空荡荡等待着进驻者,而办公楼写字间的租金上升迟缓也显示着这个城市工商活动的不足。而一位业内人士提供的数据表明,在海南旅游业最发达的地方三亚,大量的东北人冲着温暖岛概念的购房,最后的投资方式80%以上选择了旅馆方式。
海南需要铺天盖地的旅馆吗?
而业内自身的不成熟也在加增着地产的泡沫。“在产品形态上的单一,给海南房地产的发展带来了一定阴影”,海南复兴房地产开发有限公司营销总监沈文建分析说。据他介绍,在目前地产的产品形态中,80%的开发商都瞄准了住宅产品。在他看来,这是一个陷阱。
他的看法不是没有道理。该公司从去年开始开发“海口外滩项目”,这是一个巨大的商业景观性物业。虽然要到今年年底才能完成,但是目前已经在国内引起了教大的关注。“开发商应该自己选择符合市场需求的产品形态,而不是一拥而上。”
海南房地产正走在炒作与复兴之间的细小钢丝上。也许最终决定其走向的,还是政府对于土地的态度。基于一些先天的因素,海南一直存在着发展与资金“瓶颈”之间的巨大矛盾。在上个世纪,海南选择了“卖地筹钱”的方式,其结果带来了一场十年未复的经济灾难。
而现在,海南地价偏低的状态已经引起业内的不安。“地价被低估,一方面给了开发商投机的空间和机会,”一位业内人士分析说,“另一方面,将给这个城市的整体开发带来不良影响甚至灾难。”
据了解,海南目前最热的滨海地段土地,也不过卖到50万-60万元一亩。大大低于全国其他城市同类土地的地价。
“但是,海南一直就存在着如果不卖地,基础建设就没钱的矛盾。”该省国土资源厅的一位官员说。
海南在困境之中的发展,度的问题显得特别重要。林克昌承认:“在处理积压房和新房供应之间,政府对新开发土地的控制节奏,将直接影响到海南房地产市场的发展。”



 
 
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