首页 --地 产  第 234 2004-4-12

 

 

“亚洲第一SHOPPING MALL”搁浅迷局


见习记者 沈 浪

上海报道

“我们这里的出租率非常高,有大约90%的商铺已经被预订了,整个商场估计在年底就可以入驻了。”3月25日,上海虹桥商贸城招商部的翟小姐试图向每个前来咨询的商家勾画商城未来的繁荣前景。
然而,与她的热情相对应的,是商贸城工地上的一片惨淡景象。据了解,这座位于虹桥镇吴中路上,号称“亚洲第一shopping mall”的商城,已经停工近一年,偌大的工地上空无一人。
开工说法不一 竣工遥遥无期
在闵行区2000年年鉴中明确记载,“2000年的11月1日,虹桥镇虹西实业公司和深圳市港龙酒店有限公司合作建设的上海虹桥商贸城开工。商贸城在虹桥镇吴中路以北、虹井路以东,为闵行区最大的商贸设施,总投资约10亿元,占地面积8.3万平方米,建筑总面积26.9万平方米。”同年的年鉴还记载,2000年闵行区共有各类商业单位14932家,商业网点18648个,包括所有镇和街道的商业经营,全区营业面积101万平方米,也就是说仅仅一个虹桥商贸城的建设就将占到原先整个闵行区商业营业面积的近三分之一,可见该项目的规模,以及在区域内的受注目程度。
虹桥镇位于闵行区东北部,面积9.8平方公里。共有9237户、24108人,其中农业人口5035人,辖10个行政村,6个居委会,其在2000年镇级财政收入4600万元,到2001年则迅速窜升为税收1.61亿元,居全区第二位,增幅达到46%。而该镇获得税收的突破性发展,其中房产企业税大增起到了至关重要的作用。
据了解,上海虹桥商贸城的股东之一虹西实业有限公司(下称虹西公司)是虹桥镇旗下一家具有政府背景的企业。而深圳市港龙酒店有限公司亚太公司则隶属于亚太集团有限公司(下称亚太公司),该公司是由菲律宾华裔蔡振利创立的房地产企业,早年在香港发展住宅项目,20世纪90年代开始进入深圳市场,直到1996年才进军上海市场。为了合作开发“虹桥商贸城”,双方于1999年合资成立了项目公司:上海港虹实业发展有限公司(下称港虹公司)。
然而,与闵行区年鉴记载所不符合的是,记者在虹桥镇政府的招商信息网上发现,该网站在重点招商项目一栏中清晰地注明虹桥商贸城是在2001年12月26日开工的,比年鉴中记载的迟了一年多。而消息人士的另一种说法是,该地块早在1999年1月20日,已经由虹西公司交给亚太公司管理和使用。
尽管对于开工日期各方说法不一,但可以肯定的是,时至今日,作为政府规划中重要构成,号称亚洲最大的特大型现代购物中心消费区“虹桥商贸城”依然处于搁浅状态,何时竣工遥遥无期。
连环“空手套白狼”?
我们只有从开发项目的股东虹西公司与亚太公司身上找原因。
在虹西公司与亚太公司成立中外合作公司的合同中明确规定,非遇不可抗力因素,虹桥商贸城应于2003年12月前竣工并在验收合格后120天内投入营业。
然而,早在去年7月就有上海媒体指称该项目已经停工数月。不过,当时港虹公司对外表示,该项目暂时搁浅的主要原因是受到SARS的影响,在施工过程中有诸多不便,因此停工,并无其他原因,更不存在烂尾的可能性。
其后,在迄今为止的很长一段时间内,工程并没有因为SARS的离去而恢复。相反,工地上的工人越来越少,建设陷入停滞状态。因此,外界纷纷传言,由于投资方资金链断裂而导致这个总投资约15亿的项目无法完成。
事实上,港虹公司的资金的确出现了问题。而承建的建工集团没有按预期收到相应的工程款也是导致停工的原因。然而,比传言更为复杂的是,虹桥商贸城停工不是因为SARS,也不是单纯的资金链断裂如此简单。
在上海市行政管理局闵行分局出具的企业一般信息中显示,亚太公司和虹西公司于1999年4月16日,合资成立上海港虹实业发展有限公司,企业性质为外商投资企业,注册资金1990万美元,经营范围包括了房地产开发、仓储等。
到了2002年9月3日,上海市闵行区人民政府正式批复虹西公司与亚太公司成立中外合作公司的合同以及章程,并于9月6日颁发了中外合作企业的批准证书,港虹公司由国内合资公司变更为中外合作公司。在企业合同中明确规定合作公司的注册资本为990万美金,合作经营目的为共同开发“上海虹桥商贸城”,双方合作条件是由虹西公司提供归其所有的86600平方米的国有土地使用权,而亚太公司则出资990万作为合作公司的注册资本。合同规定,在公司成立时,亚太公司以人民币2000万元折合美元240万整(占注册资本的24.2%通过收购股权的方式到位;其后三个月,再以现汇方式出资美元255万(占注册资本的25.8%,汇入合作公司的银行帐户;其余的款项在2003年11月30前全部到位。
然而,据知情人士透露,在港虹公司获批之前,亚太公司通过其他公司为项目筹得了巨额融资担保。
在2002年11月8日至11日,亚太公司前后向一些个人、公司借得港币4720万元、人民币600万元,并通过各种渠道要求他人为其融资大约8亿元。嗣后蔡振利陆续归还了部分借款,但仍有3400万的欠款。2003年、2004年债权人陆续向上海市第一中级人民法院提起诉讼,请求亚太公司归还欠款,并通过法院查封了亚太公司在港虹公司内的股份。这也就是导致整个项目停止最为直接的原因。
然而,作为虹桥商贸城这样一个前景看好的项目,亚太公司为什么还要依靠其他人来担保融资?为什么失去了其他公司为数不多的资金支持,整个项目就完全瘫痪?
症结是土地 
“亚太公司根本没有办法获得融资,最大的原因就在于那块土地。”一位熟知亚太公司内情的人士告诉记者,由于亚太公司本身并不具有支撑整个商城开发的资本,因此,港虹公司必须获得大量的融资才能完成这个项目,而这块土地就是他最大的资本。“从某种意义上讲,恰恰是这块土地原先积累的问题导致了停工。”
该人士告诉记者,虹桥商贸城所在的土地是当初政府为延安西路建设拆迁而划拨给虹桥镇的,当时拆迁涉及了普通居民、村企业等等,土地属于集体用地性质,而并非经营性用地。因此,港虹公司没有办法利用土地使用权来作为手段去获得融资。而记者在上海房地局所查关于该地块的情况,结果也验证了该人士的看法,该地块的用地性质为绿化和仓储。
在虹西公司和亚太公司成立港虹合作公司时,合同就有明确的条文规定,合作公司成立之后,双方应按有关法律法规尽快向有关政府部门办理项目计委立项、规划许可、政府土地批准等相关变更手续,而相关费用以及合作公司的土地使用费全部由亚太公司承担并负责交纳。
由于土地性质的特殊,作为合作公司,当初虹西公司与亚太公司的合作也非常特殊。虽然虹西公司以土地为条件参与成立合作公司,但事实上,它并不如通常的出地参与建设的模式那样,以土地折算为股份,而不占任何公司股份,仅仅以收取固定回报的形式来收取利润。
具体金额为:2000年-2003年,每年350万元;2004年400万元;2005-2009年,每年500万元;2010年-2014年,每年550万元;2015年-2019年,每年为600万元;2020年起每五年递增5%,直至合作期满,合作期为50年,延长合作期则按合同期满当年的金额为起点,每五年递增5%,直至延长期满。除了支付给虹西公司的回报,再扣除所得税和福利基金外,虹桥商贸城今后获取的所有利润都归亚太公司所有。
“其实在去年,亚太公司就试图通过有效的程序途径来获取土地权证,但问题是目前上海政府对待土地的态度十分谨慎,其手续十分麻烦。”该人士称,如果能够把有效的土地使用权办理出来,对亚太公司来说无疑是一种释放。但问题是,要办理土地转性,本身就要补交大量的费用,而以目前的状况,除去手续问题,亚太公司连这部分资金都无法拿出。
由此,虹桥商贸城项目就出现了一个有趣的悖论。没有资金就无法转换用地性质,而用地性质不转换,就不能使之产生有效的融资手段。换言之,一旦有合作方介入的话,不但要承担土地转让的费用,还要承担承建商先前垫付的近一个亿的工程款。
“无人接手,而开发商本身又不具备足够的实力。因此,如果还没有投资商为这个项目‘输血’,那么这个项目也很有可能烂尾。”一位业内专家指出,商业项目本身就具有投资大、周期长、回报慢的特点,因此,对开发商的要求也就更高。像亚太公司这样的操作,不仅使项目情况越变越复杂,也大大阻碍了当地的区域发展。
在闵行区的规划中,吴中路将建设成为以“虹桥商贸城”为龙头,银行证券、餐饮服务、中小商业网点及综合环境设施相配套的上海第一条现代消费专业卖场通道,然而,由于虹桥商贸城建设的一再推迟,令当地商业的发展速度也大打折扣。



 
 
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