首页 --地 产  第 232 2004-4-5

 

 

拟将采取三项举措对房地产市场“适当调控”
上海政府的“组合拳”


见习记者 沈 浪

上海报道

      3月25日,针对“上海房价居全国之首”的提问,上海市政府发言人焦扬表示,市政府已将对房地产市场进行适度调控列为今年的重点工作之一。在很多人看来,焦扬的发言或许仅仅表明了上海市政府的一种姿态,却没有多少人会想到新一轮的变更其实已经到来。
     就在焦扬公开表态的当周,上海市政府有关部门专门召开了一次针对制定平抑房价政策的内部会议,上海市市长韩正亲自参与,并初步确定将快速采取三项举措以对房地产市场作“适当调控”。其中,限制期房转让和停止转按揭两项政策都将于4月公布,另一项以扩大需求调控市场的政策也将尽快落实。
限制期房转让水落石出
      早在2003年末,即有上海媒体将上海市政府拟出台限制期房转让政策的消息传得沸沸扬扬。同年12月3日,上海市政府发言人焦扬首次向外界透露,在继续鼓励自住性住房消费的同时,上海将控制投资需求。为限制购房中的短期炒作,上海市房地局正在酝酿有关期房不得转让的政策。
       此后,虽然围绕限制期房转让的争论一直没有停息,但该政策具体的出台时间却始终没有定论。以至于市场一度有该政策已经“胎死腹中”的传言。于此同时,市场上消息刚刚颁布时的紧张气氛也逐步趋向缓和,在持续几个月没有动静的观望状态之后,一些炒房者又稳下心来,二手房市场上期房转让的情况又开始趋于平稳。
      然而,在上海政策出台陷入停滞状态的同时,南京的类似政策却已经抢先落实。
      3月16日,南京市正式出台实施《关于加强商品房市场管理促进房地产市场健康发展的意见》。《意见》于4月1日正式落实,对恶意炒作期房的行为作出限制,限制期房转让,并禁止炒房号、炒楼花,管理部门将对各楼盘所退房源的销售实施监管,杜绝假退房真转让的炒房行为。并且,房地产开发企业销售商品房时需采取认购方式的,必须实行实名制。
      “虽然上海限制期房转让的时间还没有最后敲定,但该政策肯定将在4月推出。”一位参与新政策制定会议的专家告诉记者,之所以上海的政策会产生滞后,其实是有关部门为了配合其他政策的推出而采取的谨慎态度所致。而即将出台的新政策将和南京的限制政策有着明显区别。 通常而言,楼市中所说的“期房转让”无非是两类,一是狭义上的,专指预售合同签订后,预购人将预售合同进行更名转让,二是广义上的,即除了狭义的期房转让外,还包括预订书、认购书的转让,以及取得预售许可证前的“楼花书”。
      该专家告诉记者,南京政府所制订的政策更着力于后者,而上海将在4月推出的限制期房转让可能更偏向于第一类,但具体细节内容,还要等到出台之时才能够落实。
停止转按揭:“双保险”限制炒楼
      “停止转按揭可能是作为限制期房转让的一个配套性政策,起到一个‘双保险’的作用,从而更有效的打击炒楼者。”据与会者透露,这次有关部门将采取停止转按揭的方式来加强限制期房转让的效力,而该政策目前也已经确立在4月内“捆绑”出台。
      所谓“转按揭”其实就是个人住房转按贷款,具体而言,个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人,向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。而“转按揭”的实质就是已购房产的借款人主体的变更。也就是说,购房人在未还清贷款时,可以转让或出售该房产。
      “从某种程度上讲,银行全面推出的转按揭业务,已经成为投资者一条快速的‘变现’通道。”转按揭业务在整个炒楼运动中的助推作用,已成为业内共识。其原因在于,在投资者办理转按揭程序中,只要能通过贷款银行的审批,借款人就可以在房产转让的同时转让自己的贷款,即将全部的未还贷款本金余额转让给新的购房人,因此,这不仅方便了借款人的房地产转让,也降低了其房产转让的成本,从而为炒楼提供了操作空间。
       据了解,沪上银行基本都接受按揭转让,而跨行转按揭的业务则在2003年9月27日才开始面市。显然这次政府对停止转按揭所采取的政策是“一刀切”的方式。其主要目的就在于,能够最大限度地打击在楼市中存在的投机行为,切断投资者的变现途径,加大其资金压力,使得市场向自住购房者倾斜。
最重一击放宽预售标准?
      除了已经确定在4月推出的限制期房转让和停止转按揭两项政策,在这次会议中,有关部门还透露,一项更为有力的“抑涨”措施已在酝酿之中,也极有可能在近期快速推出,成为平抑房价的最重一击!
       该政策的具体内容为,将近年来所实施的高层三分之二、多层封顶的商品房新预售标准放宽,转而采取向老标准靠拢的标准。
       据了解,这条政策中所指老的标准,是早在1995年6月4日上海市房地局就印发的《上海市实施〈城市商品房预售管理办法〉细则》,该政策规定开发经营企业申请商品房预售所应当符合的条件为:商品房建筑安装工程的总投资已经完成25%以上,或者商品房的建筑基础工程已经验收合格。也就是指开发商在权证齐全的前提下,只要施工“出地面”就可以申请商品房预售。 
        其后,为了使得房地产市场更加规范,淘汰一批资质和信誉都比较差的开发商,上海市政府重新对该政策进行了调整。早在2000年11月1日,上海市房地资源局向各区县房地局、浦东新区建设局,以及各房地产开发企业印发了《关于严格执行的通知》。与先前的政策所不同的是,该政策规定自2000年10月1日起,上海市开始执行新的“商品房预售应达到的工程进度标准”,其核心内容为,规定的商品房预售应达到的标准为:七层以下(含七层)的商品房项目,应当完成基础工程并施工至主体结构封顶;八层以上(含八层)的商品房项目,应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上(不得少于七层)。并且规定,所有在2000年6月21日后取得《建设工程施工许可证》的商品房项目,申请商品房预售的,均须执行新标准。 
       在当时来看,该新政策的确对提升房地产开发门槛起到了至关重要的作用,并作为一个“走在前头”的政策而受到其他地区的效仿。但这次,上海市政府从新考虑放宽预售门槛,其主要原因就是想重调整供需关系上来达到使房价抑涨。
       有专家分析指出,该政策直接导致的结果就在于使开发项目十分便捷地入市,从而在短期内放大供应量,加大楼盘竞争,达到平抑房价的功效。不仅如此,这一政策还将原先习惯于采取“捂盘”营销策略的开发商不得不将手中的楼盘托出,从而从另一个方面来提升供应量。由此,以往人为造成供不应求的情形将从根本上得到解决,而供需比例的转换也将从根本上解决上海房价上涨过快的问题。



 
 
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