首页 --地 产  第 232 2004-4-5

 

 

广州轨道交通引领楼市


本报记者 苏 丝

广州报道

热点新区从地铁线产生
2003年,广州市轨道交通14条线路共555公里含67公里国家铁路线路的推荐方案出台。该方案全部付诸实施后,广州市都市区范围内的13个重点地区、21个交通枢纽点、58个客流集散点均可纳入线网30分钟时空圈内,南沙、顺德、佛山、南海、东莞等地也可纳入1小时时空圈内。广州市地铁总公司曾经表示,该推荐方案的线网密度达到国外发达国家的中上水平,而地铁建设规划有13条线,总长度达到488公里。 
据记者日前从广州市地铁公司获得的《广州市轨道交通线网规划》图表显示,广州1~8号线地铁,预计2008年全部建成,其中,5~8号线建成长度总共85.5公里。知情人士透露,1~4号线,完成了城市东南西北的交通架构,58号线则是对前几条线的连接贯通。“5号线在今年底动工,而明年,将会有6~10号线5条线同时动工”,该知情人士透露。 
广州轨道交通规划方案,很明显地突出城市向东、向南的发展路线。其中,东西主干线由地铁一号线担负,南北主干线则分别由地铁二号线,轨道交通三号、四号线组成,这一线路规模已能够承担起城市公共交通的骨干任务,初步具备广州作为华南地区中心城市的交通辐射功能和保护旧城、开发建设新城区的战略作用。据此,广州未来的城市新区南沙、大学城、科学城、广州新城等都将是交通规划的热点。
同时,广州市有关部门正在考虑如何将原有的内环路、环城高速以及贯穿其中的东西南北向交通主干道进行整合、调整,“中环”便捷通道这个概念也因此提出。目前,中环路主线初步敲定为南起新蟯南路、北抵广园路、东达科韵路、西至芳村大道。有关部门将充分利用内环路和外环路(东、西、南、北环路)之间现有的道路网络建设中环路,通过对沿线道路进行局部改造,打通道路之间的节点,打造又一个环状交通系统。目前该项目正在进行前期的可行性研究,它将作为2004年城市快速路网建设的一个重点工程加以推进。中环路的建成,将可以串联起部分新兴区域,业内人士秦彤认为,中环路对城市原有地貌并无重大改变,又对周边的楼盘产生良好效应。以目前中环路的初步方案来看,天河东、海珠南和芳村等地的受惠将会最大。
跑在交通规划的前面?
正如秦彤所说,开发商不一定能捕捉到很准确的交通规划,但可通过对广州“南拓、北优、东进、西联”发展战略的分析,判断某区域地产的可持续发展前景。
以珠江地产为例。1986年举办六运会的时候,广东珠江投资有限公司旗下广州珠江房地产开发中心有限公司,就看好城市东移的趋势,开始往东部拿地。1998年的九运会又将城市往东拉开了至少9公里的范围,当时奥林匹克中心所在的天河东板块并未如现在这般热闹,珠江地产与合生创展联合开发的骏景花园于1997年推出市场,当时片区内还缺乏规模化的园林小区,开盘价就已达到了4000多元/平方米,而目前,骏景花园南苑(现为合生创展旗下项目)均价已达5000多元/平方米,实现了1000多元/平方米的升值空间;旭景家园已从3100元/平方米升至4400元/平方米;信华家园从4000多元/平方米升至4800元/平方米;现在天河东板块已经云集中海康城、盈彩美居、美林湖畔花园等品牌产品。“西部居住,东部创业”的城市定位,令东部楼市获得了很大发展契机。
规划中的广州新城市中轴线贯通了规划建设中的城市新区、城市交通枢纽,2006年竣工的地铁三号线将使城市新中轴线由景观带演变为发展轴。而海珠南板块正在这条中轴线的南端,珠江地产又一次瞄准了交通规划的就有3个项目,其中珠江罗马家园去年底开盘当天,已经售出300套,另外还有翠景花园、太阳城项目。
现在,“南拓”方案经过三年时间的实施,如今自北向南以广州国际会展中心—广州国际生物岛—广州大学城—广州新城—南沙为轴线的“南拓轴”已基本成型,并将在未来广州发展中起举足轻重的作用。中轴线以内的琶洲板块也是因交通崛起的板块,据了解,那一带有好几个盘两年前都不敢有大动作,施工进度一缓再缓。自从琶洲会展中心,地铁二号线通车之后,雅郡等楼盘现在均价都升至5000多元/平方米,比之去年4000多元/平方米,有将近30%的升幅。
据广州市城市规划勘测设计研究院总规划师袁奇峰分析,广州市非常重视如何突破圈层发展困境的问题。现在,从天河体育中心到市桥的南拓州上,有华南快速干线、地铁三号线做支持,从科学城到南沙的地铁四号线也准备今年动工。袁奇峰认为,新区的开拓,就意味着轨道交通有发展空间。
袁奇峰指出,如果没有华南快速干线,就没有华南板块。华南快速干线缓解了洛溪大桥的交通压力,虽然住在华南板块有私家车的业主们交通成本增加了,但来往市区所花的时间少了。这在旧城区也有一定的体现,例如旧城区的康王路,其连通南北的交通作用,就带动了沿线的新光城市广场等楼盘的热销。
政府重新调整土地策略
果真是路通财通么?中原地产项目部拓展总监黄韬指出:“地铁的开通,有利于城市整体发展,但短期内对区域的影响不大。”
他解释道,房地产市场的决定因素是供应量。在新区,有一定量的楼盘推出,自然会吸聚人气;而在一条地铁早期开通阶段,周边的配套并没有迅速跟上的时候,人们还是处于观望的态度,而住宅也不敢放量推出。广州的城市发展空间还很大,即使有多条地铁线路的规划,也并没出现开发商蜂拥而上抢地的情形。黄韬又指出,一号线沿线物业没有大热,也令开发商在今后的投资有所顾忌。地铁一号线1997年就开通,然而由于近几年写字楼市场和商业物业市场环境并未明朗,地铁上盖多个项目施工都被迫滞后。当年开发商以高价拿地,楼面价高达3000多元/平方米,而近年地价已跌破3000元/平方米。受市场大环境影响,开发商既不愿开发,又无法转手土地套现。直至去年底开始写字楼市场有所回升,多个写字楼项目才相继有动工迹象。
华南板块先卖地后修路的开发模式,容易形成规模较大的社区,但地价低廉,政府收益不高。据透露,广州市也准备借鉴香港地铁建设和运营模式,将地铁沿线物业交予地铁公司经营,或者政府先做交通规划,再将地块推出市场。并在此基础上,沿城市发展轴布设轨道交通,建立“TOD”交通引导发展、土地利用发展模式,以基础设施带动沿线土地利用开发,提升土地价值。如此,既可缓解前期资金投入难题,又有利于后期经营。



 
 
www.21cbh.com
21世纪大师论坛
成都西部投资论坛
Info21
邮发代号:45-118 
全年订阅价:208.08元人民币,
(香港地区:520元港币) 
全年订户有大量礼品赠送,
详情请电:(8620) 87372290


短信订阅:

订新闻短信,赠电子报纸;在手机输入短信 MFJJ,移动用户发送到1035,联通用户发送到9035 即可;
1.50元/期,包含3条焦点新闻标题短信+同期电子版报纸
详情请电:
(8620) 37651458

[网上注册]

南方日报报业集团主办 未经授权禁止复制或建立镜像
国内统一刊号CN44-0073 国内外发行 邮发代号: 45-118 国外代号: D3016 逢周一、周四出版
零售价: 人民币2元(内地)港币5元(香港)