首页 --地 产  第 232 2004-4-5

 

 

地铁打开深圳楼市的春天


特约记者 李孟姣 

深圳报道

3月30日下午,天空飘着细雨,站在深圳华夏艺术中心三楼的楼梯口,仍可以见到围起来的华侨城地铁站里面,工人们正在忙碌地施工,各种电焊激光从中喷射而出。同一天,在深圳大道一侧的投资大厦九楼深圳地铁股份公司的办公室,深圳地铁股份公司一位有关人士对记者说,除了华侨城和世界之窗区间外,地铁一号线其余17个区间都已经完成了土建并已经贯通起来,目前正在进行车站装修和设备安装等工程。
据介绍,2004年深圳地铁计划投资18.18亿元,其中一期计划投资14.95亿元,2004年12月底开通试运营。
当人们在兴奋地谈论地铁进程的时候,那些在地铁沿线有物业的开发商,他们想着的是另外一个春天,因为地铁行将打开楼市的春天。
港商也进来了。今年年初,香港地铁有限公司决定将投资约60亿元,参与建设经营深圳轨道交通4号线,该公司将在深圳成立项目公司,注册资本24亿元,承租4号线一期工程经营权,租赁期限30年,并将负责经营开发二期工程,开发期限30年。项目公司在此期间自负盈亏,期满后将轨道交通4号线经营权交还给深圳市政府。
此次协议还将在内地首次引入轨道交通建设和房地产开发相结合的创新模式。据介绍,香港地铁公司将在4号线沿线开拓290万平方米的物业综合项目,包括2.9万个住宅单位,每单位约100平方米,其余将用作商业用途,全部按照市场定价。
香港地铁有限公司的地铁加地铁物业的投资模式,无疑是对深圳地铁沿线物业的升值潜力的一个肯定。
交通为楼市定价
“如果当初买下蔚蓝海岸一期,早就赚了一大笔钱了。”现在住在南山某花园的张先生耿耿于怀地说。2000年,该项目每平方米4000多元,不到4年,蔚蓝海岸已经涨到每平方米6000多元。整个南山地产的均价也比4年前均价上涨1000多元,涨幅达15%,这一切,很大一部分原因要归功于滨海大道的开通。
1999年10月,东起滨河大道,西至南油大道桂庙路,总长9.66公里的滨海大道全程贯通,使原本半个多小时的路程一下子缩短到10分钟,彻底打破了南山与罗湖、福田的时空距离,南山地产的价格即刻开始变化,交通缩短的是区域之间的距离,拉升的却是南山片区地产的价格,使之节节攀升。
在深圳的地产发展史上,我们可以清楚的看到交通和楼市唇齿相依的关系。曾经因为和香港邻近,来去口岸方便,所以罗湖区的地产最先发展起来,并持续多年成为深圳楼盘均价最高的区域,直到近几年才被福田区赶上。
而作为深圳的主干道,深南大道两边云集了地王大厦、赛格大厦、世界金融中心等等高档写字楼,这些写字楼都因为其优越的位置和本身优质的配套设施,价格高昂,但这没有吓退开发商。今年,仅仅在深南大道CBD路段,就有深圳国际商会中心、卓越大厦、礼顿商务中心、九州创展大厦等等10多个写字楼林立,而沿线住宅物业的投资价值也被继续看好。
“地铁今年将开通,是一个重要的利好消息,地铁沿线的物业肯定会升值。”深圳市星彦地产顾问有限公司董事总经理路莹说,“深圳人比较务实,对于前景的东西不是很热衷,所以现在的投资热潮还没有显示出来,但是潜力不可限量。”
楼市的期待
深圳市国土资源局去年下半年发布消息说,深圳市将在3到5年的时间内陆续建成“一横八纵”的干线道路,共计292公里,投资约268亿元,建成之后,深圳的交通情况将大大改善。但据置业者反映,人们最关注的还是地铁。
“有媒体说地铁给深圳地产带来的升值空间可能有10%,我认为不准确,这不能一概而论,应该有所区分,像梅林关外,将来4号线开通之后,升值空间可能可以达到10%到20%,但是市区的楼盘空间就没有那么大,也许10%不到。”深圳市同致行物业顾问有限公司董事长王波说。他认为,地铁周边的物业,住宅物业的升值潜力将大大的超过商业物业,主要由于地铁公司有自己的商业物业,对客户进行了分流。但是路莹总经理却认为,商业物业肯定要比住宅物业升值空间大。因为一般的商业物业都有一个辐射的范围和半径,地铁将会加长这样的辐射半径。远离地铁口的物业虽然目前不会因为地铁而升值,但是也不会因为远离地铁而贬值,因为深圳的发展空间已经很小,每个物业都具备很高的价值。“地铁对沿线物业带来的是一个附加值!”她最后强调说。
深圳地产专业人士半求则认为,今年年底的地铁通车是局部的,对于地产的影响也只能暂时的体现在一个局部,但是局部的影响也值得期待。当一期1号地铁由原来的华侨城东站延伸到世界之窗时,华侨城片区整体的楼盘销售量有了明显增加,这就是一个典型个案。
但是,半求认为,地铁对于中心区的商业物业利好比较明显,对于远离市区的住宅物业利好更大,便捷的交通使得人们活动的范围加大,中心区的居住优势就将削弱,它会变得越来越不适合居住,人们更多的把办公地点选择在中心区,现在中心区的住宅已经有不少已经成为了一些小型公司的写字楼,例如位于深圳中心区的黄埔雅苑和天健世纪花园,这些高档的生活小区,现在里面进驻了不少的小企业,严重影响了高档住宅的生活。他说:“中心区的住宅物业在不久的将来有被写字楼化的风险。”
创造另一种生活与居住方式
1999年滨海大道的开通,为在罗湖和福田工作的白领置业群开启了居住南山的可能性;而私家车数量的大增则使得郊区化生活成为可能;罗湖和盐田之间的盘山公路开通以及私家车的增加又产生了类似万科·东海岸这样的度假物业概念。如今,地铁时代到来了。规划中的1、2、3、4、11号线5条轨道线将在5年内全部建成,1号线一期工程今年年底将全线建成通车,二期有望年内动工兴建。许多深圳人的生活方式将为之一变。
据统计,深圳现有700多万人口中,有不少人都依靠公共交通上班。王波董事长说:“地铁带来的影响不仅仅是地产布局的问题,也有对整个深圳生活方式的影响。”他认为,交通方式改变生活,从而改变生活方式,地铁开通之后,大量的人将聚集在地铁口的周围。地铁对于深圳的工薪族来说,起到了限制人流的作用,因此可能影响到地产的布局,即使是在华侨城这样的豪宅区,可能也会因为地铁的开通,未来在地铁附近出现一些小户型物业,主要用途将会是出租。而人们的生活方式也将多样化起来,因为可选择居住和生活的范围大了很多。 
而半求则认为,地铁打开了楼市的春天是肯定的,但对人的生活方式不会有改良性的影响,因为深圳不是一个单中心城市,她其实有多个生活中心,大部分的人依然会选择属于自己的中心来生活和工作,例如在罗湖周边居住,去罗湖中心区上班,人们的生活方式不会有太大的变化。



 
 
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