首页 --地 产  第 232 2004-4-5

 

 

8月31日:协议土地的最后终结?


本报记者 杨丽萍

北京报道

       国土资源部、监察部3月30日联合下发通知要求,《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前的历史遗留问题必须在8月31日前解决。也就是说,8月31日是土地协议出让的最后期限。
       土地市场化停留在10前的城市应该清楚,这意味着什么。
终结“猫捉鼠”游戏
       “对8月31日后仍以历史性遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权的,要从严查处。”国土资源部土地利用司副司长束克欣在接受本报记者采访时强调,8月31日就是协议出让土地的最后期限。
       “此项通知明确了今年经营性土地招拍挂的执法监察范围:2004年1月1日后,各类经营性土地使用权实行招标拍卖挂牌出让的情况,对2003年执法监察中发现但尚未处理的违规操作和违纪违法出让经营性土地问题,也要纠正和查处。”国土资源部的知情人士向记者透露。
       拿历史说事儿向来是地方政府与中央政策博弈的借口,在国土资源部等部委推行经营性土地招拍挂的过程中也是如此。而此次监察通知明显就已堵住了地方政府的这个借口,通知规定,各地要严格按国家政策规定界定《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前的历史性遗留问题,不得擅自扩大范围,不得弄虚作假、变相搭车,并要加快工作进度,于2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕。
        从2001年国务院15号文,到2002年国土资源部11号令,再到2003年国土资源部和监察部联合开展的执法监察,国土资源部在推进经营性用地招拍挂的道路上可谓是用心良苦,但仍未能真正扼制土地被地方政府廉价出让情形的快速蔓延。
        据介绍,目前全国已经有90%以上的市县建立了招拍挂制度,但谁都明白这只是一种形式的建立。事实上,地方政府一直都在和国土资源部玩着“猫捉鼠”的游戏。
       “你不是要求信息公开吗?我就只在一家毫不起眼的媒体上公布一下。你不是要求挂牌吗?我就先公开挂出去,然后再暗地里把钱‘支持’回来。你不是说经营性用地必须招拍挂吗?我就说这是‘招商引资’项目,是造福一方的公益事业,可以变通。”一位知情人士向记者透露。土地变相违规操作在许多地方已是心照不宣的公开秘密。
      “经营性土地招拍挂政策实施两年来,北京仍然有大约92%的经营性土地供应还是协议转让。”中国人民大学土地管理系教授严金明说,江浙和上海地区的执行力度还挺好,但其他地方就不好说了。 
       束克欣在回答本报记者有关全国经营性土地招拍挂的整体情况时也坦言,按规定全国土地供应量中应有40%的土地属于经营性用地,需通过招拍挂的方式取得。而目前,这个比例只有27%,其间还有不小的差距。
        有部分城市也感受到了国家有关部门推进经营性土地招拍挂的压力,而开始向前迈步。2月10日,北京市出台了《北京市关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》简称4号文件,斩断了土地协议出让的路径。然而,“在历史遗留问题的处理上,北京4号文件的举措未如想象中那样严厉。”一位业内人士向记者分析,按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,北京受到历史遗留问题影响的项目多达成1270个项目,土地面积达到1亿平方米,北京市土地整理储备中心的官员肯定了这一数字的界定。这1270个项目有三种类型:一是已经缴纳了15%的土地出让金的项目;二是进行了立项但手续不全的项目;三是与土地供应方有协议的项目,三种类型各占总数的1/3左右。北京土地储备中心的官员指出,按照北京4号文件,凡是已经立项并具有规划意见书的“全部放行”,只是需要在规定期限内办齐协议出让手续。被卡住的只有最后一种类型的400多个项目。
“北京市4号文件没有完全实施2002年国土资源部的11号令,这是中央和地方在对经营性用地招拍挂问题的认识存在着差距,通过今年的执法监察,像前两种项目类型的土地也将走向终结。”束克欣说。
土地生意
        “要从两个方面来看这个(8月31日)最后期限。首先,在两种不同等条件下的土地交易没有公平可言,加大经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的执法监察力度就是要规范市场,为竞争者创造一个公开、公平、公正的市场环境;除此之外,还要上升到中央反腐的高度来认识这个问题,因为很多土地的违法违规操作中都涉及到地方政府官员的腐败。”束克欣道出了现今土地市场中存在的两大要害。
       据了解,从去年8月开始以来长达几个月的土地稽查已经触及到了各级地方政府的肌理,五部委联合调查组共筛出违规批复的园区2046个,基层干部有134人被判刑,撤换清退738人。据透露,2003年“沦陷”的13位省部级官员,九成与“土地黑箱”交易有关联。
        土地是政府权力资源的集中表现,同时也是腐败的温床。中国人民大学土地管理系主任叶剑平说:“事实上协议出让也是一种市场方式,只是这种方式容易滋生暗箱操作。”国土资源部相关人士曾透露,北京2003年的协议出让土地有50%涉嫌违规。停止土地协议出让,是防止“土地腐败”的最好方式之一。
        但是,经营性土地的招拍挂在推行两年后依然没有得到全面施行,在短短几个月时间里,将大量存在的“协议土地”完全终结的可能性有多大?业内人士对这个最后通牒能不能最后实现表示了怀疑。
       “虽然像北京这样经营性土地协议出让率很高的城市全国没有几个,但各地招拍挂的执行力度的确是参差不齐,除了江苏、浙江和上海等个别城市以外,很多城市能不能在最后通牒之前完成经营性土地的招拍挂,我不是很乐观。”严金明说。
       就连“土地新政”的积极拥护者任志强也提出了一个非常现实的问题,停止土地协议出让后,政府是否有能力保证市场所需的土地供应量是一个非常关键的问题。如果不能有充足的土地资源投放到市场中,必然会造成土地价格飞涨,从而带动房价上涨。据了解,今年土地供应量将减少23%左右。
“执行起来在技术上和政府部门之间的关系上都会有阻力。经营性土地招拍挂能否顺利推进其实就是两场博弈。一是地方政府和中央政府的利益冲突,再一个就是政府、开发商和农民的利益冲突。”严金明认为,将这个制度推行下去,不是国土资源部一个部门或发布一两次文件就可能解决的,需要国家体制和宏观调控来支持。严金明断言,国土资源部的孤军奋战会让政策的执行大打折扣。
      对于土地这样一种价值额最高的“商品”来说,停止协议出让,无异于断了许多人的财路。业内专家还声称,市场化程度越低的城市,就越可能抵制或变相抵制国土部和监察部的这一通知。
      最后通牒式的通知有多大效力,国土资源部的执行力有多大,时间会说明一切,毕竟只有短短的4个月。



 
 
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