首页 --地 产  第 230 2004-3-29

 

 

自住、度假和投资“三分”别墅天下


见习记者 穆文斌

北京报道

作为高档消费品,北京别墅市场近10年来发展较为稳定。2000年后,北京别墅市场再次发力,别墅产品几乎囊括了所有的类型。北京别墅的分布相对集中,主要沿着八达岭高速、机场高速、亦庄开发区及其他几条主要的交通干线上。先富起来的一批人购置别墅,有的作为第一居所,有的城里有一套房,郊区别墅只作度假用,有的投资别墅用于出租。
自住讲“人文”
位于城市边缘或近郊的别墅大多数是以自住为主。据北京世联房地产顾问有限公司高级策划经理尹晓松介绍,以香山为代表的西部地区是一个比较生态、比较环保的地区,而且距离城市的交通比较近,无论从交通的距离成本和时间成本相对来说都比较低,所以这一地区的别墅基本是自住。选择这类别墅的业主,不完全是为追求自然环境,反而人文的色彩重一些,他们既不想离开热闹的城市生活太远,又想享受较为优美的环境,近郊就是最佳地区。
西山美庐开发商、北京香山双新房地产有限公司销售部经理李大龙介绍说,西山美庐的业主99%是自用,其周边的项目也是第一居所。作为第一居所的别墅,实际上就是住宅的郊区化。对于把别墅作为第一居所的业主而言,时间成本非常重要。很多客户把市区的房子退出来,到西山美庐来买房。这些业主,“很多算是有钱人,但绝对不是有闲人,他恨不得把工作和居住之间的时间成本抹掉,为零”,李大龙说,这些业主还是高端消费者,他们的生活离不开城市,五环路沿线就可以很好地解决第一居所别墅的问题。如果在西山出现这么一个非常好的项目,交通、居住环境都比较好的项目,对这部分业主就可能是一个首选。五环路未来可能会串起很多项目,组合起来实际上也就是一个小城市。 
“境界”开发商、北京北方华宸房地产开发有限公司策划部副经理苑学斌认为,在交通问题严重的北京,把一些远郊的别墅作为第一居所是非常痛苦的事。远郊别墅把人往外迁,但是上班都是在市区,所以上班时大家都往里走,下班都往外走,交通很堵塞。在翡翠城之前的大兴黄村,云集了一批每平方米2000多元的别墅项目,如御花园,总价只有20多万,不少城里人拿着拆迁款到那边买房,可能省下来的钱可以买一辆车,虽然享受了有车轱辘的待遇,但是交通很不方便,一天到晚的生活压力非常大。
度假讲环境
别墅市场的细分化越来越明显,上世纪90年代初开发的一批别墅多被投资客购买用于出租,度假型别墅的市场需求量很小。近年来,自住型和度假型别墅的比例都在逐步加大,而且区域划分也较为明显。
据业内专家分析,度假型别墅的环境是第一位的,多建在远郊,要有山,有水,旁边有高尔夫球场最好。有的别墅项目自己还配套建有小型跑马场、游艇等娱乐设施。中国几乎还没出现有钱又有闲的富人,一般不会把这种远郊别墅用来自住,而是作度假或交际之用。
不过,常研平表示,原来那些买别墅的人,虽然有别墅,但是他们并没有享受到别墅的生活,实际上可能就是度度假,但度假的次数也很有限。
李大龙说,有些业主在市区可能已买了一套非常高档住宅作为自住,然后又到城外买一个度假型的别墅,但这种居住方式实际上是很累的。西山美庐的客户就有这样的感受,因为有很多的客户不是第一次置业。
当然,五环路沿线基本没有度假别墅。
投资重时间
别墅的发展离不开两个因素:价格和交通,与其他物业相比,别墅的业主对价格并不太敏感,但交通因素却要优先考虑。“亲爱的VILLA”开发商、北京懿麟房地产开发有限公司总工程师常研平认为交通的问题直接影响着别墅的使用情况。有些业主购置别墅后,真正住在别墅的时候很少,利用率很低,就是因为交通限制了别墅正常的居住。
长岛澜桥开发商、北京北辰置业有限公司策划总监马丹总结该公司开发的两个项目说,温榆河地区的别墅最适合做投资。由于温榆河地区接近东部CBD中央商务区和使馆区,住在这一地区的多为外企高级管理层和一些私企老板,他们对时间的要求非常高。而从温榆河到国贸的时间只有半小时左右,所以温榆河的别墅特别适合出租给这些人。同时,温榆河别墅配套比较齐全,户型都不是特别大,正是针对投资者而打造的。
与度假别墅的讲环境,自住别墅的讲人文、文化相比,投资型别墅似乎就是一个“短平快”,户型小、配套全、服务好,时间越节省越好。自住型别墅多集中于五环路、京昌路沿线,度假别墅多位于远郊,投资型别墅靠近商务氛围浓郁的温榆河一带,这么一比较,自住、度假和投资这三种别墅的区域性也体现出来了。



 
 
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