首页 --地 产  第 230 2004-3-29

 

 

北京:仍将“逐路而居”?


本报记者 杨丽萍

“逐路而居”的北京城?
古代的人们在选择聚居点(村落、城镇)时,水是一个重要的因素,以致要“逐水而居”。所以大江大河边的大城市特别多。
古人“逐水而居”,除了饮水方便,水运交通也是主要因素。后来有了铁路,铁路沿线就建起了诸多大城市。即使到了信息时代,车轮上的城市(国家)就更离不开以高速路为主的交通了。毋庸置疑,交通同样主导着房地产。
而今天的北京,是什么因素主导着居住区域的形成?环路。二环、三环、四环、五环、六环,据说还有七环,拆了城墙的北京成就一个环型城市。在这种格局之下,居民的居住和生活自然是别无选择。因此,北京的居住形态可以称之为“逐路而居”。
虽然北京市已提出了发展“两轴多中心”的规划新构想,但未来几年,“逐路而居”的形态不会有大的改变。所以,五环路的开通及其取消收费对于北京的开发商来说,才会有如此重要的象征意义。这就是我们3月13日召开“北京五环路沿线别墅项目座谈会”的主旨所在。
李一戈


北京报道

北京市市长王岐山在年初的北京“两会”上,反思总结了目前北京城市建设和交通规划的弊端,均源于“摊大饼”的城市布局。而目前,这样的城市建设和交通规划在很大程度上直接影响了房地产商的决策。从上世纪九十年代初的三环、九十年代末的四环,到如今的五环、六环,北京房地产沿着环线的发展轨迹在每个阶段都非常明显。
随着最近北京城市总体规划修编工作的开始,有关房地产未来的发展布局也成为业界关注的焦点话题。北京城市建设还会不会继续随着环线的发展把“大饼”摊下去?
北京市有关官员解释说,未来城市布局的架构决定了五环、六环有别于四环以内的环线。因为五环、六环在修建时,水、电、热等市政基础设施并没有全线铺设,而是按照卫星城的规划,在一些路段和路口做了市政基础设施。这决定了五、六环沿线不可能像四环一样,顺着环路盖居住小区。
但也有不同意见者提醒说,北京市会不会继续沿着这种“摊大饼”格局或者沿着环形发展下去,是和政府行为密切相关的,“政府才是最大的始作俑者”。
交通成为房价刺激点
一本叫《未来城》的书中谈到了一种美国城市建设“城市无核心”的理论,北京城市总体规划修编所提出的“多中心”理论与其有异曲同工之妙。作为首都的北京已经成了“首堵”,拥堵—缓解—更拥堵,愈来愈沉重的交通压力直让人感觉到疏解无望带来的“恐怖”。这与城市中心区域的过于聚集、居住与工作的过于分离有很大关系。
“我觉得城市多中心的概念非常好,对城市功能布局进行整体的安排,每一个功能空间都有一个解决不同功能的定义”,“亲爱的VILLA”的开发商北京懿麟房地产开发有限公司总工程师常研平以亦庄为例对此观点作了解释。从1993年开始建设亦庄开发区以来的11年,虽然该地区开发项目的主流客户仍然来自CBD,但亦庄本身的造血功能已经形成,有三条主要道路进出,交通压力也因此得到缓解。
“对于房地产业来说,交通肯定是制约房屋销售的一个最主要因素。很多项目其实做得很漂亮,但位置不太好所带来的交通成本和时间问题严重影响了楼盘的销售。”宽HOUSE的开发商北京玉龙吉胜房地产开发有限公司总经理助理赵中秋说,有人预言,非典之后的堵车才刚刚开始,这个严重的问题导致北京在短时间内不可能像伦敦等国外大都市那样,真正把公共交通做到实处,成为出行首选,于是,良好的交通条件将成为房价增长的一个刺激点。虽然赵中秋对房价还是持保留态度,但据记者了解,八通线、地铁13号线和年初才取消收费的五环线周边项目,无一例外出现了不同程度的涨幅。
“上个世纪九十年代别墅的发展就已受到了交通的制约。”常研平指出,交通限制了别墅正常的居住,真正住在别墅里面的人很少,利用率很低,这使得近郊的经济型别墅市场反应出奇地好。一个最为典型的例子就是五环线开通后,沿线项目的销售都火了起来,有的项目出现了几百块钱不等的上涨。
“像亚运村北边的项目,尤其在天通苑,非常地堵,项目的推广都有很大障碍,五环开通后,在时间上可能节省了三分之一,人气一下子就上来了,特别是沿线的别墅项目。”威尼斯花园的开发商北京裕发东瑞房地产开发有限公司策划部经理张立权说,五环路给威尼斯花园带来了不小的利好。和张立权有同样深感受的还有五环沿线的“境界”和“翡翠城”项目。
五环路取消收费后,位于香山板块的纯独栋别墅项目“西山美庐”客流明显加大。据其开发商北京香山双新房地产有限公司销售部经理李大龙介绍,西山美庐许多客户并不是第一次买别墅,他们可能在很远的地方已经或准备买一个别墅,后来又决定到香山这边来再买一栋,这实际上就是交通和时间成本的影响,“因为由交通所带来的间距成本和时间成本香山地区还是比较低的”。
“现在五环路的开通还没有发挥出应该发挥的作用,沿线出口还比较少。随着后期一些出品线路的形成,可能会更好。”常研平说。
政府是规划的指挥棒
五环路通车并取消收费,六环路正在加紧建设,可能还将建七环路,北京还将如此“环”下去吗?
“实际上,北京市还会不会沿着这种‘摊大饼’或者沿着环形发展下去是和政府密切相关的,政府才是最大的始作俑者。”北京世联房地产顾问有限公司高级策划经理尹晓松指出,“多中心”的城市发展观点政府以前也提过,但是以前政府更注重分流城区人口,从而造成交通拥堵。“如果城市职能或者最核心的职能没有一个分散的话,城市可能还会像‘摊大饼’一样发展下去。” 
政府对城市建设的主导,主要是通过规划来实施和调控。但北京市市长王岐山承认,北京市此前的城市规划存在不少问题。对于开发商来说,城市规划固然重要,但他们最关心的还是开发项目的详细规划,而“项目规划真正实施起来难度非常大,比如,国家规定容积率是1.0,结果有的开发商会想方设法地把它搞到1.5”,常研平直指房地产开发行业的不良现象。其中开发商要承担主要责任,但政府主管部门为何要允许他任意突破规划指标?
“五环路修通以后,整体的居住区要向外扩张,可能会形成新的居住区。我觉得卫星城建设应该从整体的布局上加以控制,比如说低密度住宅是不是应该让它尽量集中一些,不要恨不得在一片空地上什么样的物业类型都建,这样对项目本身没有什么好处,对城市整体规划也没有什么好处。”常研平认为,只有从整体的布局上加以控制,城市市政道路等等设施建设才能根据城市整体规划去实施。这又具有很强的针对性,密度小的地方,可能道路修得会少一些,密度大的地方可能会增加一些道路,交通问题才能得到真正有效的解决。只有当交通成为房屋居住的一个基本要素时,交通规划才不会被开发商作为房价上涨的“炒料”。
北京玫瑰园别墅有限公司副总经理刘文涛说,开发商都是根据市场情况进行房地产开发,但无法左右政府的(交通)规划。因此,如果政府仍以建环线来发展城市,开发商也只有在环线路周边拿地开发;如果政府决定建设多中心,开发商可能会在多个中心或其周边来拿地开发。“市场不可能完全左右房地产的发展,还要有一些政府的因素。”尹晓松指出,北京城市的发展现状和当初的北京市总体规划已经有所不同。从目前的情况来看,北京多个城市的功能区已经形成了。
“开发商对政府的规划不可能不关注,做项目时首先考虑的就是政府规划,特别是交通”,北京顺驰置地昌平公司总经理杨庆允说,顺驰竞拍大兴的土地就仔细研究了当地的规划,并预测五环路迟早要取消收费。北京华润房地产经纪有限公司策划总监蒋智生也坦言,当时华润置地拿翡翠城这块地时就考虑到了政府规划。因为黄村的整个规划是:北区是住宅区,南区是非污染型的工业企业,具有较好的自身造血机能,避免了城区带来的交通的压力,而翡翠城地块是南五环和高速路交叉点的位置,城市交通干线可以提供一个很便捷的交通利好。



 
 
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