首页 --地 产  第 230 2004-3-29

 

 

住宅满意度测评出笼
开发商大感意外


本报记者 陈习龙 

重庆报道

   “这是怎么回事”
    北京的开发商们这几天很是有些坐不住。中国质量协会一帮工程师们不声不响的搞出了个“2003年全国住宅用户满意度指数测评”以下简称“满意度测评”,排名最后的五家开发企业中,北京的有四家,其中最末的只得了47.48分。 
     虽然中国质量协会的工程师们说,“我们就住在北京,对此京得到这个分不意外。”但坊间和业界仍是哗然一片,媒体的聚光灯一时让北京的开发商们觉得“这简直就是一个面子问题”。他们反应之大又让质量协会“感到意外”,一位高级工程师抱怨说结果刚一发布,排名靠后的某公司就有四个领导找上门来,质问“这是怎么回事”? 
这究竟是怎么一回事? 
     中国质量管理协会有一部门叫“全国用户委员会”具体负责了此次地产满意度的测评。
    “用户满意度指数测评”1989年在瑞典出现,1992年到了德国,1994年到了美国,1997年引入中国,不过那时质量协会只是尝试着将它引进工业企业这类离普罗大众比较远的地带。现在杀入地产是“势在必然”。 
     这个指数对中国的地产商们而言倒很新鲜,他们每年参加的评测少说也有几十项,多半会捧回些奖状之类的,斜刺里杀出个叫“住宅用户满意度”的指数让不少开发商担心名声的同时开始上下打量这个新指数。
全国住宅满意指数“差强人意”
    这次调查结果显示,我国住宅产业2003年用户满意指数为64分,比2002年提高了0.7分。
    测评的调查总体为全国大中城市2000年1月1日至2003年6月30日交付入住的住宅,调查样本的取得采用分阶段抽样方法,在全国范围内抽取在测评时间要求范围内住宅开发量较大的38家房地产开发企业,然后在各城市中抽取相应的小区,每家开发商再抽取250户左右。此项测评最终共对这些开发企业在15个城市的226个小区、居住期在6-30个月的7236户居民进行了入户面访调查。一级资质的100多家开发商中抽查了80多家。以新建建筑和塔楼、板楼为主,问卷设计了上百个问题,发出问卷10900张。户型则以两室一厅占三分之一,三室两厅占三分之一。由中国人民大学统计学系承担了数据处理和分析工作。
    此次测评是首次以住宅开发企业为测评对象进行的测评。列入测评对象的包括中国房地产开发集团公司、中国海外发展有限公司、深圳市万科房地产有限公司、金地(集团)股份有限公司、沈阳华新国际、广州珠江实业开发股份有限公司等业界知名“大腕”。 
    结果表明,住宅用户对相关自己居住质量各方面的满意程度由高到低依次为:功能质量、户型与布局设计、工程质量、自然环境和人文环境、物业管理、小区配套设施。但在对质量要素的关注中,最为重视的依次是:工程质量、户型与布局设计、功能质量、物业管理、自然与人文环境、小区配套设施。这表明,用户最为关注的是工程质量,是没有地基下沉、墙体裂缝、门窗不严、跑冒滴漏等令人难以安心居住的问题。在各项质量的具体评价中,用户在工程质量方面,对住宅隔声和门窗质量满意度评价较低;在户型和布局设计方面,用户对楼内公用设施的设计和住宅净高度的满意度较低;在功能质量方面,对保温、隔热评价较低;在物业管理方面,对保洁情况较为认可,对物业管理人员的亲和力、住宅区安全防卫、房屋维修服务满意度一般,而对机动车停放管理、物业管理收费的合理性及其他服务(如修换水管等有偿服务)比较不满意。对小区配套设施,整体上不满意。 
    显然,被开发商们自己称为“市场化程度最高之一”的中国房地产业,老百姓给出的分数并不高。
风波?风向?
    这次评测另外一件有意思的事是得第一名的居然是一家首次参加评测的内地地产商,重庆龙湖地产,得了82.7分。对比经济发达的北京城里那些财大气粗的地产商,这个结果让业界和媒体同时吃了一惊,有人对此发出了质疑的声音。 
    “质协”一位叫郭明厚的高级工程师为此这两天在全国各地跑了若干趟,并向本报记者细述了排名的“产生”方法。 
    按郭的说法,他们的用户满意度指数测评不同于一般的用户满意率,它不仅可以显示原因,还可以把各个行业拉通评比,比如汽车,这次,平均是72分。关键之处是这个指数基本与一国市场波动和经济周期吻合,可反映一国或一企业经济发展状况和竞争力,并由此预测经济发展速度和方向,比如凯迪拉克汽车自己引入这个系统评测,结果算出来得了80分左右。“质协”为了引入这套系统还专门派团去美国观摩数月,回国后又跟清华大学、科技部等磋商,磨合出一套“符合中国国情的质量评测系统”。
    郭说,这次测评调查是公正的。这次调查基本是暗中进行,“事先未通知任何开发商,不接受任何赞助,独立投资了几十万搞出来的结果”,甚至“调查中经常被挡在门外,曾有小区物业打110报警”。不过郭也表示,如果有开发商欲知详细调查内容,“可以花钱买”。



 
 
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