首页 --地 产  第 230 2004-3-29

 

 

“第一居所”别墅升温


本报记者 杨丽萍

北京报道

     北京五、六环地区的郊区楼盘因为与高速路的对接得以“盘活”,作为第一居所的经济型别墅正如春笋般纷纷入市,北京住宅的郊区化正在成为一种趋势。记者从北京市规划委得到消息,未来五环的东北部和南五环将成为经济型别墅等低层低密度住宅的主要供应区域。专家估计,南五环的低密度住宅潜在供应量将有望突破1000万平方米。
“交通成本”因素至上
    “所谓住宅,就是要让人在里面生活,而实际上由于交通和价格等原因,原来买别墅的消费者不多,而且大部分买家并没有享受到别墅的生活,大多数只是节假日到别墅里度度假而已。而近两三年,别墅市场最大的变化就在于作为第一居所的经济型别墅越来越多,越来越多的人可以真正享受别墅应有的生活。”“亲爱的VILLA”开发商北京懿麟房地产开发有限公司总工程师常研平说,目前位于五环附近的经济型联排别墅和小独栋别墅正在进入“入市”高潮,并很快受到了市场追捧。
    北京顺驰置地昌平公司总经理杨庆允认为,五环路的开通以及六环路的建设,让众多沿线低密度住宅项目完全具备了成为第一居所的现实可能。据记者了解,北五环出现了顺驰林溪别墅、亚运新新家园等TOWNHOUSE或低层低密度住宅;东北区域,京沈高速路沿线的京城雅居、京承高速路沿线的万万树等都是TOWNHOUSE或别墅项目;东五环的奥林匹克花园,定福庄长营乡的万象新天等也是低层低密度多层住宅。而在大兴黄村卫星城,以小独栋和TOWNHOUSE为建筑形态的翡翠城已经成为当地新开发项目的“参照物”,许多作为第一居所的经济型别墅都在规划建设中。
    “在消费者眼中,做第一居所的别墅,至少时间成本是大于距离成本的,而且最好是没有交通成本”,“境界”开发商北京北方华宸房地产开发有限责任公司策划部副经理苑学斌承认,位于亦庄的境界项目之所以热销除了品质因素外,还有交通的助推,他坦言,如果亦庄没有目前这么畅通的交通线路,包括境界在内的很多项目都不可能卖得这么好。据了解,虽然进入亦庄的交通属于快速路,但一路不设收费站就减少了交通成本,目前,从亦庄到CBD的时间成本只有20分钟,所以,大量CBD的客户被亦庄项目所吸引。“在花少量时间成本和交通成本的情况下,能在市区买得起100万公寓的人,还是非常愿意到近郊买一栋100万的别墅的。”
    北京玫瑰园别墅有限公司副总经理刘文涛说,对于自住型别墅的业主来说,他对时间成本的考虑会精确到10分钟甚至几分钟,有时可能就是这个项目比另一个项目要多花10分钟,就使他转投其他。因为这些业主还要工作,还要出去打拼,“早上多睡10分钟对他也很重要”。
    据专家分析,从目前开发情况看,北五环已经基本饱和,沿线的万科星园、时代庄园等已经基本接近销售尾声。而西五环由于受自然条件和风景区的限制,除香山地区几个项目外,供应量不是很大。东五环沿线由于发展早,环线潜在供应量不是很大,但东北部——沿着京承和京沈高速公路,除目前在售的京城雅居和万万树等项目外,未来别墅或TOWNHOUSE的供应量不算小。潜在供应最大也是最具升值潜力的当数南五环区域。未来五年,南五环潜在的低密度住宅供应量将达到1000万平方米。以大兴为例,自从华润置地翡翠城奠定了这个区域的物业标准后,京开沿线的经济型别墅项目看起来就像“欧洲小镇”一个接一个。而相比其他区域,南五环附近相对低的地价优势足以支撑其经济型别墅产品的开发,这将吸引很多白领阶层来这里安家置业,从而最终使南五环成为白领阶层的新型居住地带。
经济型别墅助推住宅郊区化
    正如林溪别墅总经理杨庆允所说,别墅本身就是一种郊区的产品,北京在五环等近郊环线附近出现如此众多的作为第一居所的经济型别墅,其实就是住宅郊区化的一种体现。
    “这里所说的住宅郊区化绝不是郊区热,住宅郊区热是短暂的,而住宅郊区化代表着一种趋势。如今老百姓真的有钱了,观念转变了,他追求更高层次的消费,像林溪的消费群主要是来自于上地、中关村、海淀的高校,是因为他们有好的经济基础。而别墅的消费人群主要是中产阶级,而随着中产阶级的壮大,更多的人会更喜欢联排和小独栋这样的经济型别墅形式。”杨庆允说,这种趋势在林溪别墅项目反映特别明显,因为中产阶级更注重精神层面上的交流和沟通,“物以类聚,人以群分”,所以林溪别墅的很多业主往往是亲朋好友先后来购买。
对于北京住宅郊区化的趋势,苑学斌也指出,从去年开始,作为第一居所的经济型别墅的升温就使得住宅郊区化的趋势显现,而到2006年,住宅郊区化将迎来第一个高潮。
    北京华润房地产经纪有限公司策划总监蒋智生认为,“北京具备住宅郊区化的潜力。”他说,首先是汽车时代的来临让人们有可能从市里走到郊区去;而后非典时代也对住宅郊区化起到了推波助澜的作用。非典给人们最大的启发就是生命的重要性,这也是为什么非典过后很多人是非常愿意到郊区去住;当然网络时代也让信息流不再成为人们跨地域沟通的最主要障碍,“君住长江头,我住长江尾”,一样能完成社会信息的畅通交流;甚至老龄化趋势也使很多在城市住了一辈子的老年人走到郊区中去生活。蒋智生强调,社会的各种构架使郊区化住宅无论是对于城市人还是郊区人都具有很强的吸引力。
    即使住宅郊区化是一种趋势,但仍存在区域之间的竞争。宽HOUSE的开发商北京玉龙吉胜房地产开发有限公司总经理助理赵中秋认为,区域的竞争,主要取决于财富在区域的分布。他举例加以说明,北部为什么热?因为有亚运村,有中关村,还有上地这样的产业基地,东部为什么热?因为东部有CBD,南部相对来讲翡翠城卖得也不错,那是因为这一区域有新富阶层。
    正是因为住宅郊区化的市场竞争在很大程度上是一种财富竞争,也使得西山美庐的开发商把自己的项目定位成作为第一居所的纯独栋别墅。西山美庐开发商北京香山双新房地产有限公司销售部经理李大龙说,北京西部经济这些年是持续发展的,金融、电子、教育等产业在这一区域发展较好,而这些产业的从业人员素质都比较高,财富积累的速度也比较快,对环境、居住平等的要求也非常高,这些都是小独栋别墅目标客户所具有的特点。看来,只有经济发展才能最终决定客户群以及住宅产品的类型,郊区化住宅也不例外。



 
 
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