首页 --地 产  第 230 2004-3-29

 

 

五环路沿线别墅价格波动


见习记者 穆文斌 

北京报道

北京五环路从去年通车到今年元旦开始取消收费,对五环路沿线项目或借道五环路的项目显然是重大利好。今年年初,有开发商写了一篇关于房价的文章,结果引发了一场业内关于房价的争论。如果说今年北京房价“非涨不可”成为众多开发商的共识,那对于利好不断的五环路沿线项目岂不是要涨得“更多、更快、更高”?
雪中送炭抑或锦上添花?
“我们还是老老实实在做产品,涨价怎么都是落在人家后头。”华润置地(北京)房地产经纪有限公司策划总监蒋智生说,翡翠城和亦庄的项目不大一样,五环路对于位于大兴黄村的翡翠城这个项目来说就是雪中送炭。翡翠城在2002年开盘销售的时候可以说是举步维艰,那时最大的抗性表现是区域抗性,而区域抗性最大的表现是交通抗性。
据蒋智生介绍,翡翠城联排别墅于2002年9月15日开盘,当时均价是4900元/平方米,销售不太理想。但到2003年上半年非典时期,同类的产品均价是5200—5300元/平方米,而翡翠城联排别墅均价已经达到了5500元/平方米,销售很不错。今年下半年翡翠城三期联排别墅开盘,现在预计的售价可以达到5800-6000元/平方米。
蒋智生认为,翡翠城销售价格的逐步上扬有很多原因,诸如区域配套成熟,规模开发,业主的入住,五环路的修通等多种原因,其中比较重要的应该是五环路的开通及取消收费。 
五环路沿线地价的上涨会不会引发沿线房价的上涨?蒋智生认为,经济学里面有一个地租理论,判断一块土地是否会增值,关键是看对这块地的投资量,也就是土地的含金量。政府投资100亿元修了五环路,计划通过道路使用权来寻找回报,但是发现没有人走,无法得到预期回报,就决定取消收费,把周边的土地价格带动起来,再从地价中得到回报。因此五环路的修通对沿线房地产项目影响是非常大的,但又不能说五环路修通了,整个的五环路附近的项目都会涨价,还是要看产品本身和市场需求。
“境界”开发商、北京北方华宸房地产开发有限公司策划部副经理苑学斌认可蒋智生的观点,五环路修通以后,大兴肯定是受益者,对于亦庄是锦上添花的,对通州也是一个带动,包括香山那边整个都联系起来了,把整个北京城市概念扩大了。“境界”目前已经是尾盘阶段,均价为6400元/平方米,最高价是7200元/平方米,周边项目也从5000元/平方米升到6000元/平方米。林溪别墅开发商、顺驰置地(北京)房地产开发有限公司总经理杨庆允也说,五环路的通车对自己所在项目也仅是一个锦上添花的作用。
价格波动不大
但是,业内人士认为,五环路通车和取消收费不是对所有地区影响都是一样的。西山美庐代理商、北京世联房地产顾问有限公司高级策划经理尹晓松认为东西南北的反应是不一样的,五环路的通车对南城来说是最大的受益者,但在东五环和北五环这两个交通基础相对来说比较好的区域反应不是特别大。
宽HOUSE开发商、北京玉龙吉胜房地产开发有限公司总经理助理赵中秋博士认为,五环路的通车对南面和西面项目影响大一些,大兴的项目普通销售看好,也使西面和北面一些项目的很多业主坚定了作为第一居所的信心。
尹晓松认为五环路通车会促使沿线项目价格上涨,但有一个过程。由于五环路没有公交线,也没有辅路,实际上现在对于低端出行的人是感受不到任何影响的,可能很多老百姓五环路都没去过。北京市政府已经放出消息,很快就要开始修五环辅路,这可能才是真正带动4000-6000元/平方米的中档项目价格上浮的原因。 
西山美庐开发商、北京香山双新房地产有限公司销售部经理李大龙说,五环路的修通肯定会带来利好,主要是增加人气,宣传项目。西山美庐定位是高端产品,每栋房子都在600万以上,房价影响并不是很明显。
威尼斯花园开发商、北京裕发东瑞房地产开发有限公司策划总监张立权表示,威尼斯花园位于亚北地区,五环路通车并取消收费对威尼斯花园是一大利好。但是由于威尼斯花园定价时考虑到立汤路改造等因素,价格不会有太大的变动。
长岛澜桥开发商、北京北辰置业有限公司策划总监马丹表示,长岛澜桥比较特殊,因为整个温榆河项目受五环的影响都不是很大。别墅是卖位置的,温榆河的别墅在没有五环的情况下,出行是走机场高速,温榆河的项目走机场高速到国贸,在交通不拥堵的情况下大概一刻钟就到了,所以它的价格在北京别墅里面均价是比较高的,受五环的影响不是很大。



 
 
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