首页 --财 富  第 226 2004-3-15

 

 

香港眼光透析上海:高档楼打出“信号旗”


本报记者 王 晨 

香港报道

上海楼市的“泡沫”
“上海的楼市最准确的定义是——局部有泡沫。”中原(中国)中央市场研究部总经理秦氵云说。
“上海在1万元/平方米以上的市场是投资性市场,而在6000元/平方米以下的中低档市场仍然是消费性市场。”在接受记者的电话采访时秦氵云表示。而现在,上海再也不是一个地区性的市场,影响投资性市场的主要是来自江、浙和全国其他地区,甚至海外的资金。但是影响消费性市场的,却仍将是本地土地供应量、地价、建筑成本与本地消费需求量等因素。
中原的研究表明,如果按房价将上海的楼市切开细分,将大致有3500-6000元/平方米的中低档市场,6000-10000元左右的中高档市场,和10000元/平方米以上的若干个高档细分市场。研究数据表明,10000元平方米是市场的分水岭,高档市场已然变成一个纯粹的投资性市场。在这个高档市场中,50%的需求来自本地以外,其中外埠占25%,海外资金占25%。这两种资金购买房产的主要目的,是收取租金或是等待房价上升回报,而不是自我居住。一旦有更好的投资机会或是投资收益下降,毫无疑问,这一部分“热钱”一定会流出楼市。
一个现象证明市场开始出现局部过热——高档市场的楼价在继续上升,但是租金却开始下滑,出现“剪刀差”。这实际上已经是“楼价见顶,可以抛售”的信号旗了。
精明的国际投资者们也早就看出了这一点。“上海的投资市场已经有风险,但10000元/平方米以下的消费性居住市场目前还不需要担心。”香港远东发展(0035.HK)副主席邱达昌在接受记者电话采访说。
另一个说明上海楼市过热的地方,则存在于“二手楼市”的高档市场。来自中原的数据表明,不包括旧有工房上市的部分,上海的二手楼市转手率很高,买卖活跃,但是自然空置率却很高,租赁率很低,说明没有实质性需求,市场炒买与投机气氛过于浓重。
而这个市场,最有可能会受到未来的政府压制炒作与投机政策的影响。据业内人士指出,上海政府的一些政策也正在酝酿,例如限制期房的转卖、物业税等等,再加上前不久市政府将契税从以往的0.75%提高到1.5%,都会对投机炒买有一定的限制。
楼市稳定器
中原的数据表明,上海10000元/平方米以下的市场,还是消费性为主的市场。未来十年甚至二十年里,这一市场,都一直会是整个上海楼市发展的重要“稳定器”。
秦氵云指出,上海目前的住房拥有率达到80%,也就是说,并没有“无房可住”的现象出现,这将就是本地市场的一个重要稳定因素。因为上海尚有近4成的人口居住在老式的工房中,有购房需求,再加上未来上海因为城市规划变化,外来人口涌入,以及受世博会影响,市区范围内仍有大量动拆迁,所以中低档市场的需求仍会非常稳定。目前的市场数据表明有60%的本地需求集中在中低档市场,另外的40%集中在中高档市场上。
但与香港楼价在1990年代的快速上升不同的是,上海的土地供应依然有向外扩张的潜力。上海市2020年规划预测,到时上海全市的人口将达到2300万-2500万人口。为了应付人口的大幅增长,上海会进一步向外寻求土地供应。上海市政府已经意识到,房价的增长应该同GDP的增长一致,所以未来上海的土地供应将仍向中低档市场倾斜。
来自中原研究部的数据表明,目前上海按揭贷款支出占实际家庭收入的三分之一。而香港目前购房者的按揭贷款支出占实际家庭收入的四成。在1997年香港楼市的疯狂期,楼按占香港家庭收入的比率曾一度达到八成,甚至有些达到十成。相比之下,上海楼市的价格尚未进入危险期。
“我的看法是,未来上海的楼市会总体上升。上海的楼市同香港楼市相比,只相当于香港七十年代。有一点可以肯定的,未来的上海也一定会变成投资性的市场。”香港远东发展副主席邱达昌说。



 
 
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