首页 --地 产  第 220 2004-2-23 

 

 

经济型别墅“低价”当道?


本报记者 杨丽萍

多数联体别墅的价格在100万元左右,购房者用在市中心购买公寓的钱在郊区可以获得属于自己的一片更开阔、更舒适的空间。

北京报道

别墅,这个与“奢华”几乎同义的词汇曾令多少买房人望之兴叹,又使多少开发商为之折戟沉沙。近年来北京、上海、广州等城市经济型别墅项目的异军突起,使得经济型别墅受到越来越多的关注,经济型别墅能否成为别墅市场的主流产品,而市场需求是否与供应量相协调? 
据了解,在未来三年内,仅北京就将会有约650万平米的别墅投入市场,其中很大一部分将是总价在300万以下的中低端产品,总价在200万元以下的经济型别墅将占到五成左右,而非常巧合的是,这一数据几乎也会在同一时间体现在上海的别墅市场。来自广州方面的消息也称,短期内将会推出近3200套经济型别墅。
激战200万元价格区间
“我们在‘一栋洋房’中第一次提出了Townhouse的概念,这个20多万平方米的项目在极短时间里销售一空,去年,我们又在新开发的项目‘亲爱的Villa’首先提出了小独栋的新经济型别墅概念,非常吃惊的是,这个10万平方米的项目也同样得到了市场的追捧。经济型别墅的火爆的确让人感到了巨大的市场潜力。”北京懿麟房地产开发有限公司总工程师常研平对经济型别墅十分看好。
而据记者从相关统计部门了解的情况,未来三年内,将会有近650万平方米的别墅陆续投放到北京市场,这是过去10年1200万平方米别墅存量的50%。而开发重点将转向以经济型别墅为主的中低端别墅产品。
“就是在2000年开始大量出现经济型别墅后的两三年时间,高档别墅仍然占据相当的比重,达到了50%以上,而这一情况已经在2003年有所改变。2003年新开发的别墅中,中低档别墅的比例已经超过了高档别墅,达到了60%,而200万元以下的经济型别墅开始占据别墅市场的半壁江山。”华润置地(北京)股份有限公司品牌推广总监朱华越也证实,别墅开发重点正向低端转移。
在上海市场,经济型别墅的受宠程度更加明显,以总价在100万元以下的经济型别墅为例,有专业人士在对上海别墅市场作过调查后发现,总价在100万元以下的经济型别墅和总价在300万元以上的豪华别墅的比重分别为15%和12%。与之对应的“消化能力”却出现了结构不对称,100万元以下的经济型别墅才真正是市场中的宠儿,占97.66%。而300万元以上的豪华别墅只占消化总量的0.04%。
“经济型别墅介于传统意义上的高端别墅与洋房之间,它也有天有地,有独立的院子和车库,位置又在市区与郊区之间,交通便利。而建筑形式以联排为主,既保持了各户之间的相对独立性,又拉近了邻里之间的距离,而价位又在中档单体别墅之下,所以恰好满足了置业者对交通和价格的双重要求,具有较高的性价比。北京亦庄“境界”的开发商北方华宸房地产开发有限责任公司策划部、发展部副经理苑学斌非常看好经济型别墅的住宅形式。
广州道生物业有限公司董事总经理龙尔纲在2002年担任碧桂园凤凰城操盘手时,就提出了“35分钟生活圈”的概念:以广州天河商业圈为中心,辐射至周边楼盘,只要车程在35分钟以内,都是比较适合居住的。而从天河城驱车至凤凰城只需20分钟,这样的距离,对于经济型别墅的消费者——广大工薪阶层来说,自然是可以接受的。
业内人士分析,随着普通住宅市场总价的不断上升,更多初具实力的买家将有机会进入经济型别墅的消费市场,因此总价在200万元以内的别墅需求量还将有所提高。而目前300万元以上的高档别墅潜在供应量较大,投资风险已萌生。因此投资经济型别墅特别是外环线附近的特色产品,如联体型、叠加型、小独栋别墅产品总价较低,仍然具备相当大的价值上升空间。
高性价比
“价格因素是决定经济型别墅命运的关键。不仅房价,即便是物业管理费,经济型别墅也会比传统别墅要低,只有能够解决买家‘买得起养不起’的顾虑的经济型别墅才可能有市场”,常研平认为,经济型别墅除了在价格上与传统别墅差距较大以外,在住宅功能上已经和独立别墅相差无几。
同样的品质,经济型别墅缘何与传统别墅拉开如此大的价差?
“传统别墅限于前几年的市场环境,买家大多为首次置业,因此建设中的成本、技术含量、服务内容均超过普通住宅,而‘新出炉’的经济型别墅是看准了目前有一群拥有别墅梦的首次购买者和许多高收入阶层已经开始二次置业的状况。‘人文、亲情、邻里关系’成为这部分买家的心理因素之一。因此,经济型别墅主攻方向是人文色彩的营造,而不是简单的‘金钱堆积’。”常研平认为。 
“经济型别墅的规模化产出以及市郊的低土地成本,也使得住宅购买投资更具有现实性。”朱华越认为,经济型别墅基本上都建在市郊区域,一方面土地成本相对市区要低得多,另一方面规模化的产出也使建筑成本大大降低。朱华越说,经济型别墅规模化的产出一方面使价格变得更让购房者能够接受,另一方面由于联体别墅坐落在别墅或公寓的大型社区内,更容易在交通、配套、生活设施方面形成规模化,真正形成适宜居住的高尚生活区域。多数联体别墅的价格在100万元左右,购房者用在市中心购买公寓的钱在郊区可以获得属于自己的一片更开阔、更舒适的空间。从这一角度看,开发经济型别墅,对开发商成本控制,市场调控等实力是一大挑战。
经济型别墅能否成为主流?
“目前市场购房主体逐步转变为以中等收入为主,高收入和低收入人群为辅的格局,这部分人有强烈的改善居住条件的愿望,对于别墅有一种圆梦的情结,但又无法承受独立别墅的高价,经济型别墅正好填补了这一市场空缺。收入和积蓄的增加以及住房金融政策的大力支持,使改善住宅的愿望有了现实可能性。”朱研平说,经济型别墅的市场需求还会大幅增加。
“当中心城区的土地匮乏,居住区域向城市边缘辐射时,便捷通畅的立体交通网络会降低出行成本和节约交通时间,汽车的逐步降价使得部分城市道路建设和汽车投入的价值向边缘土地的价格转移”,苑学斌预测说,“显而易见,在建安成本保持不变的条件下,占有高于中心区域数倍的土地资源的经济型别墅单位平均价值会有更大的升值空间。” 
“对经济型别墅这种低端别墅产品的强劲需求很难让它的价格在短时间内有所回归,经济型别墅在未来几年内仍然面临利好。”朱华越认为。而据上海的一位开发商向记者介绍,上海莘闵别墅区的土地价格已经比去年上涨了20%,而房价与两年前相比更有30%以上的增幅。
但专家也提醒投资者,在看到经济型别墅巨大的市场空间的同时,也要考虑它的投资风险。事实上,在北京市场至少有一半的别墅面临销售困难,其中不乏一些经济型别墅。中国外国专家局建筑规划专家饶及人说,“部分开发商觉得别墅用地停批之后自己手上的土地、产品奇货可居,忽视了产品品质的提升,这种错误的估计将面临巨大的市场风险。” 
“经济型别墅的销售周期肯定会比普通住宅长,对开发商的资金实力有很高的要求,同时,在选地上也要十分慎重,因为不是所有位于郊外的土地都适合建别墅项目,要充分考虑到买家的生活成本和工作成本。”朱华越认为,“风险与利润同在,要想在未来的经济型别墅市场中取胜,主要还是要营造社区个性空间,如何通过规划设计的手段来塑造全新的经济型别墅社区空间和文化环境。”



 
 
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