首页 --地 产  第 220 2004-2-23 

 

 

上海盘活6000公顷闲置土地难题


见习记者 沈 浪

上海报道

早在上海宣布土地推行公开招投标之初,青浦2号地块就曾经引来过63家开发商的争抢。在此之后的一些热点地块招标中,更是屡次出现上百家开发商竞逐一地的场面。然而,就是在这样火爆场面的背后,上海全市仍旧有大量的土地积压在开发商手里,长满了荒草野树的闲置土地到处可见。
“目前开发商手中尚未开发的土地,总量不少于6000公顷,其中绝大部分都是住宅用地,而过多的积压土地,已经在某种意义上扰乱了土地一级市场的正常发展,并给整个楼市带来不稳定因素。”上海市房屋土地资源管理局局长蔡育天在上海两会期间召开专题讨论会时公开表示,促使开发商尽快开发闲置土地将成为上海市房地局2004年的一项重要措施来落实。
十年仅开发45%
“自1993年以来上海各区县一共批出去的土地就有约25万亩(约16666公顷),但在整整十年过程中,真正开发的仅仅只有45%,还有55%的土地没有开发,而这停滞的55%(约9000公顷)的土地,根据统计将可以建设商品房共2亿平方米,相当于现在开发进度十年的开发量。”一位房地局知情人士告诉记者。10年以前,为了加快城市的发展,市里曾经将一部分权利下放到区县手里,而在各区县的建设过程中,必然会存在一个竞争关系,尤其是在迅猛的发展形势下,必然需要大量的资金来支撑,而这些钱很大程度上就依赖当地的土地出让。
该人士表示,正是由于在过去的一段时间内,上海某些区县政府为了换取资金对土地出让过于随意,其中亦不排除一些官员为了追求政绩,不顾后果而进行的盲目出让。恰恰是这些行为破坏了上海房地产开发的周期,甚至土地殆尽,后人无地可“耕”的状况也在逐步地显现出来。
上海社会科学院房地产产业研究中心副教授顾建发认为,当初获得土地的开发商为什么没有实施开发的原因十分复杂,其中一部分可能是因为缺乏资金而没有能力开发。而有一些地块,闲置了多年以后,周边的规划也已经改了,很多配套设施根本没有办法再供应,形成了“死地”的局面,再要进行开发已经毫无可能。
此外,在1994年前后,有大量的香港地产公司涌入,在上海大量圈地,而港商由于受香港当地开发习惯的影响,通常拿到地块之后都不急于开发,而作为土地储备,等待时机,又加上1998年东南亚经济危机,很多土地就被长期搁置下来,成为闲置土地的一部分。而这部分港商所拥有的土地通常地理位置都比较好,以市中心居多。恒基兆业地产有限公司执行董事孙国林在接受采访时即坦承,该公司虽然在上海拥有众多黄金地段的地块,但该公司自1997年完成不夜城广场及另一个住宅项目之后,长时间没有开发新的项目,其旗下所有地块都处于停滞状态。另据知情人士透露,早年香港九龙仓曾经在上海拿了近70块地,但目前启动的仅37块。
“土地掮客”应运而生
“其实,想投身上海房地产市场的外地企业非常多,其中还有很大一部分是没有涉足过房地产的企业,这些开发商对本土市场不了解,加上资源相对匮乏,又没有良好的资质,因此往往在规定的招投标中胜算极小,因此,他们会通过一些熟悉本地市场的中间人来获得一些先前已经出让的土地进行开发。”刚刚从国外回来的王先生,桌上摆满了关于地块的资料,他此次回国的主要目的是参与一幢烂尾楼的交易,然而他从事最多的却是土地二手买卖,即土地中间人。
虽然上海一再强调将逐步扩大公开招投标土地的总量,但事实上,和往年相比,2003年上海的土地并没有放量推出。在2003年的公开招投标中,由于像世博、南站、北外滩等多个特殊区域的土地尚处在储备状态,市区有规划、比较完整的土地还没有完全推出。因此,众多急于获得土地的开发商就不得不把眼光转向现成的土地上,希望能够分到闲置土地中的一杯羹。
像澳大利亚投资银行麦格理银行与施罗德物业亚洲基金合资建立的第一中国房地产发展集团有限公司,就曾经面临过长期找不到合适的土地开发而陷入停滞的状况。虽然,该公司在4、5号公告中的38幅地块争夺中,成功获取了位于嘉定的一块土地。但据知情人士透露,该公司在此之前,一直与王先生保持联络,并曾经签下过意向性协议。
王先生告诉记者,像他这样从事土地“中介”工作的人在上海并不占少数,这群人通常都从事房地产行业多年,对上海本土市场了如指掌,且具有相当的人脉,从某种意义而言,他们的牵线搭桥是目前能够使闲置土地转向市场最为重要的途径。当然,王先生也承认,由于中间人参与土地转手的确存在风险,令多数开发商始终处于投鼠忌器的状态。
继续空置下去?
2003年,上海根据国务院关于开展土地市场秩序治理整顿的要求,按照市委、市政府的统一部署,市房地资源局对乡镇擅自签订用地协议等情况进行了清理。全市共查处土地违法案件422件、面积640公顷;清理圈占土地584幅、面积6400公顷。然而,要想将积压在开发商手中的土地释放出来,难度将更大。
“这些土地都是合法批租、通过正当流程获得的。其中还涉及了不少外资企业的参与,因此要收回难度很大。”房地产研究中心主任李战军表示,要将闲置土地收回仅仅依靠强制性的法规措施是不可能完成的事情。首先要解决原先的合同问题,其次还牵涉到土地补偿价的折算,因此,必须通过行政、法律、经济等多方面的程序,还需要长时间的磨合。
事实上,早在1999年4月28日,国土资源部就曾经颁发过《闲置土地处置办法》,在城市规划区范围内,以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地,超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发时,可以无偿收回土地使用权。
但是,该政策中亦留有缺口,即因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发延迟的,土地拥有者可以申请延长开发建设时间。目前上海市房屋土地管理局的规定是每半年就必须续签一次。因此,开发商可以以地质复杂不宜开工等诸多理由来申请办理延续土地使用权的手续,只要在规定的续签时间内完成手续,该开发商则又拥有了半年的时间来处理土地。
关于如何突破这样一个政策瓶颈,蔡育天并没有明示,只是称,可能会借鉴江苏等周边地区的方法,但具体措施尚无定论。而根据房地局内部人士透露,即使有新的政策推出,这些土地也绝不可能在一两年内重新推向市场。业内人士指出,最有可能的一种办法是,政府以经济手段,通过地产集团等土地储备机构的运作,将这部分土地逐步收入,然后再陆续通过公开招投标的形式推向市场。



 
 
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