首页 --地 产 第 218 2004-2-16

 

 

以“MALL”开路 铜锣湾迂回上市


本报记者 郭士峰 

深圳报道

2月9日,深圳铜锣湾广场掌门人陈智放言说,2004年铜锣湾广场至少会发展到10家以上,并在2005年年底完成香港上市计划。
如此言语与其外表颇不相称,与大多数青年得志的民营企业老板不同,陈看起来更像南方典型的儒雅书生,说起话来和颜悦色,感觉不到一丝外露的锐气。
陈说,他的MALL与商业地产本来是两个概念,但正是由于MALL的兴起才带动了整个商业地产的形成和发展。
铜锣湾的商业地产轨迹
2001年,地产界首次提出“商业地产”的概念,商业地产由此正式走上中国地产舞台,而铜锣湾的发展过程代表了中国商业地产的一个侧影。
1996年,从美国考察归来的陈智开始策划当时在美国已经非常成熟的SHOPPING MALL项目,并选择了深圳作为其事业的起点,这不仅仅是因为深圳拥有自由的经济环境,更重要的原因是深圳高居全国榜首的GDP指标成为其SHOPPING MALL发育最为理想的地带。“当一个地区的人均GDP达到3000美金,‘MALL’这种商业形式便必然会出现。”陈智如是说。
1998年,铜锣湾广场开始动工,2000年底开始营业,并引进了国内外多个著名品牌进驻,在集结了购物、娱乐等商业元素之后,这种新兴的消费方式立刻火爆深圳市场,并向外延伸。2001年年初,大连万达紧接着铜锣湾开了中国的第二家MALL。华南地区的MALL也在此之后开始如火如荼起来。全国范围内的“MALL”风暴随后掀起。
“我们的主业是购物中心和百货商场,购物中心与商业地产的关联最大,因为购物中心是准商业地产;‘MALL’的兴起与大规模流行导致了商业地产的产生,商业地产的概念是两年前才由大连万达正式提出,到今天所说的商业地产,70%—80%都与‘MALL’有关。”陈智说。
“MALL”的出现要求商业地产必需达到一定的要求才能符合“MALL”的规划状况,如连锁经营的铜锣湾广场的首层层高必须达到5.8米以上,同时要求有共享空间、景点,并要求独立一栋,如果可能,层高尽量不超过三层。原来的商业物业无法满足新出现的“MALL”的需求,只能重新建造来适应出现的MALL,这样的需求为一些地产商找到了新的利润增长点,为“MALL”而生的商业地产由此出现。
陈智认为,“MALL”与商业地产密不可分,目前他们在全国各地步点,同时也会投资一部分在商业地产。商业地产商也看到了巨大的市场空间,但其本身没有商业管理经验、商业资源、供应商,也没有商业管理团队,更加没有商业品牌,只能为MALL经营商来建造相应的地产项目。“专业的事情交给专业的人来做,这样才能保持良性的互动发展。”陈对此颇有心得。 
或许是看到了市场的巨大潜力,铜锣湾正积极筹划上市,而上市融资无疑是其滚动发展的最大推动力量。铜锣湾将在2005年底在H股上市,之所以没有选择A股,主要是因为“零售行业的上市要求比较高,因为零售行业在股市的整体业绩并不理想,并存在很多要求;在香港上市的时间会短些,作为连锁企业来讲尽早上市意义重大,因为铜锣湾的扩张需要大量的资本,而这部分资本只能通过上市来实现”。
陈智透露,铜锣湾在H股可能分拆上市,公司已经分成三个部分:MALL、顾问公司和百货公司,顾问公司主要为MALL的扩张提供服务。 
商业地产漏洞如何填补?
并非每一个“MALL”都如铜锣湾般幸运,在中国的造“MALL”热潮中,有的“MALL”一出生便夭折,有的“MALL”没出世便胎死腹中,还有的一波三折,前途叵测。 
铜锣湾的也并非一帆风顺。2002年10月1日、12月30日,正值发展劲头的铜锣湾分别与深圳方兴达、黄氏房地产合作,经营深圳东门和宝安西乡两个品牌输出连锁店,签订协议为2年,由这两家公司投资经营,向铜锣湾交纳品牌费。
但据陈智透露,目前铜锣湾与宝安西乡店的合作已经中止,主要原因是铜锣湾想在输出品牌的同时输出管理,但这家合作伙伴在经营几个月后便要摆脱铜锣湾的管理,自己经营,致使经营状况差强人意。“目前的合作模式,最多可能选择由一个商业地产商来开发相关的‘MALL’物业,或者由商业地产商与铜锣湾合资,或者铜锣湾租用其场地来经营,合作与经营的方式可以是多层面的。”陈智说。
深圳的商业地产一度红火异常。不过,有些假借“MALL”之名的商铺虽然也曾十分火爆,但如今许多投资者的铺面都砸在了手里。“最主要的原因便是发展商对销售出去的商铺没有后期经营。”深圳地产界资深人士半求如是评论。
对于商业地产商而言,建设物业、自己招商、经营管理,势必需要雄厚的资金实力,发展商需要迅速的回笼资金,而出售则是一条最快的捷径,若出售之后的商铺没有MALL的招商力度与管理模式,商铺租不出去自然不足为怪。半求认为,真正成功的商业地产应该是从经营到开发,而不是像目前这样普遍先开发再经营;商业地产应当作为一个资源整合的平台而存在,立足于一个城市的产业与形象升级,而不是一个纯粹的赚钱机器。
虽然“一铺养三代”在深圳已经没有市场,但商铺的投资方式却在其他许多城市正愈演愈烈。



 
 
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