首页 --地 产 第 218 2004-2-16

 

 

华贸中心“三步曲”


本报记者 郑 言

听,开发商“上市”的吆喝声

编者按
房地产业曾被评为“2003年中国十大暴利行业”之首。获利与投资相辅相成,房地产开发的钱,从哪里来?
资金流就是开发商的血脉,房地产项目投资大,开发商要规模开发,就必要巨大资金支持。目前银行放贷趋于刚性,越来越多的房地产公司想到了上市、借壳或者并购。不过,资本市场的供应与开发商的需求差距悬隔,因而房地产信托、房地产投资基金、企业债券迅速为开发商所关注。
资本市场越是开放,融资越发成为开发商的根本出路。


北京报道

北京华贸中心在北京房地产界已是盛名在外,但它的开发商北京国华置业有限公司却少有人知。事实上,国华置业大有来头,它的控股母公司是北京国华电力有限责任公司,注册资本44亿元,可控资产320亿元。指出这一点并非无关紧要,因为建筑面积近百万平方米的华贸中心,静态投资就达65亿-70亿元,除去对外销售的公寓部分外,直接投资额仍需50多亿元,没有实力恐怕难以支撑。
“钱对华贸中心不是问题,但资本运营却是个新课题。”北京国华置业有限公司董事长、总经理房超说。
同一项目建两家超豪华酒店
北京华贸中心的主体由三栋高达百余米的超5A智能写字楼、两座超豪华酒店、一座超大国际商城(商场)、20万平方米的国际公寓和占地约15公顷的运动主题公园构成。其中,两家酒店分别是里兹·卡尔顿酒店和J·W·万豪酒店,前者被认为居于酒店业金字塔的顶点,后者是万豪酒店系列最具影响力的一个品牌。
两家国际超豪华酒店同时建于同一个项目,是不是过于奢侈?
房超认为,这取决于华贸中心的定位。大都市的建筑综合体在西方发达国家已是一种成熟的主流产品,北京目前也已具备打造这种建筑综合体的条件。CBD地区未来出现几座世界有500强企业入驻的建筑综合体是完全可能的,华贸中心是其中之一。同样,如果里兹酒店要进入北京,CBD地区是最佳选择之一(如果不是唯一选择的话),而华贸中心的区位优势使之成为里兹酒店的当然之选。里兹酒店是政界、商界、娱乐界名流的首选酒店,而J·W·万豪酒店是一座超五星商务酒店,两者在华贸中心完全可以并立。
房超对本报记者说,两座国际超豪华酒店并列于华贸中心,并非偶然。因为国华置业开发该项目的意图就是要实现土地价值的最大化,而且是同时实现经济效益和社会效益的最大化,“就是要对得起华贸中心所处的这块土地,不能把它给糟踏了”。酒店要最好的,写字楼、公寓、商场也要追求是最好的。这也就是为什么华贸中心要花巨资请美国KPF公司做主要建筑设计,不仅写字楼是它设计,公寓也是它设计。而且,“华贸中心的设计团队组合可能是北京所有项目阵容最强的,写字楼、公寓、商场、酒店以及照明、景观、机电等的设计公司,都是该领域水平最高的”,房超说。
然而,国华置业不惜靡费巨资打造的这个庞然大物,除了公寓外,大部分是不卖的,“我们要控制并且自己经营这些物业”,房超说。
资本运营就是资源整合
“产品定位、规划设计只是华贸中心项目运作的第一阶段,第二阶段是产品的打造,第三阶段是资本运营,”房超告诉本报记者,“2002-2003年是第一阶段,2004-2006年是第二阶段,然后才是资本运营,但资本运营也有可能在第二阶段就提前介入。”2004年是华贸中心的关键一年。
即使国华置业的股东背景雄厚,但几十亿元的投资对任何企业也不是小数,而且这些资金可能要在物业中沉淀相当一段时间,华贸中心不可能没有压力。
“从一开始我们就决定了,华贸中心追求的是较为长期的投资回报,”房超回答说,“但这并不意味着我们不会想办法来盘活这些物业。”譬如,华贸中心内的某个物业有可能吸收新的投资加入,“但前提是,国华置业必须拥有绝对的控制力,也就是说,要绝对控股”。房超说,引入新的投资者就是整合一部分新资源,它必须有助于提升项目的品质和价值。他透露说,里兹酒店决定进入华贸中心后,就有国际酒店投资基金表示有意投资,但即使只是参股,华贸中心也很“慎重”。同样,写字楼和商场都有可能引入新的战略合作伙伴。
“我们不拒绝好的资源加入,但不管是什么形式的资金进来,都只可能是参股,华贸中心不会转让任何一个物业。”房超强调。他再次声明,华贸中心不缺钱,现在手里已有10多亿的现金流可供使用,还有20多亿元的银行授信额度。
华贸中心是否准备进入资本市场?房超说,像华贸中心这种拥有大量自营物业的项目,资本运营是盘活资产的一种良好途径。近年来上市公司并购也较为普遍,“华贸中心不是不可以做,但这两年是纯投入期,资本市场总是要用业绩说话的,你拿什么回报投资者?”不过,房超透露,华贸中心明年起会加大对证券市场的研究,产品打造期间资本运营可能就会提前介入。
有证券分析师认为,拥有大量自营物业的房地产企业,上市后受房地产市场本身的波动影响较小,从而产生稳定的业绩回报。如果有实力支撑到产品基本生产完毕,像华贸中心这类项目会是一种相当不错的上市资源。也就是说,2006年基本竣工前后,是华贸中心直接进入资本市场的最佳时机。
房超还告诉本报记者,除了北京,国华置业也在长江三角洲、珠江三角洲寻找“新的资源”,“可能我们还是要做规模比较大的建筑综合体”。



 
 
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