首页 --地 产 第 218 2004-2-16

 

 

房地产金融谋划多元变革


本报记者 杨丽萍

北京报道

房地产金融产品的单一化蕴藏着巨大的商机,保险公司、信托公司和基金公司等伺机而动,意欲通过房地产投资基金、信托等金融产品为房地产企业打开一条畅通的融资渠道。房地产金融正在谋划一场“多元变革”。
信托+银行演绎市场力量
信托在金融创新中首先脱颖而出。
据了解,目前,国内已有25家信托公司发行了50多个房地产信托计划,总规模达到了60亿元左右,每个信托计划的平均规模为1.2亿元。根据人民银行最新的统计数字,从2002年9月份到现在,国内目前的信托公司资产总量已经达到1150个亿。
为了寻求更广阔的市场空间,各地新推出的房地产投资信托产品纷纷在寻求变局。
2003年,中煤信托和北京国投相继推出了“荣丰2008项目财产信托优先受益权”和“盛鸿大厦财产信托优先受益权”两个信托产品,通过转让财产信托优先受益权合理规避了相关限制;重庆国信发起的“世纪星城住宅项目股权投资信托”在北京预约发售,突破了信托禁止异地经营的“围城”;而为了规避风险,上海国际信托投资有限公司的海港新城项目在国内信托项目中首次引入了商业银行承担担保责任;重庆国信在北京景龙国际公寓信托项目上,为了控制风险更是设置了三道保险:绝对控股房产公司、引入专业担保公司、将项目本身拍卖变现等;天津信托投资有限公司成为天津融创奥城的股东之一,“从房地产开发第一步即加入进来”的“委托投资”在这个项目得以首次应用。
从近期发售的房地产信托来看,信托公司已经开始介入房地产商的经营管理,从而获取高额回报。据不完全统计,现已推出的24只房地产类投资信托产品,最低收益率也达到3%,收益率最高的是金信信托房地产组合投资信托产品,预期收益率最高达到8.4%。
“但是,因为信托公司的实力毕竟单薄,有些大的项目就拿不下来,尤其是一些长线资金的项目,势必要和银行及其他机构投资联手。”信托专家孙飞认为,目前应该以信托为核心,通过信托的串接,把多种金融工具进行组合。这就需要一系列的金融创新,最好的模式应该是信托加银行。银行的机制相对死板一些,但是它的资金大,信托基金就是一个“过桥”。而且基金不仅仅是一个过桥的概念,在项目发展全过程都可以做,这样资金链条就不会断。以股权模式投资,实际上就起到了自有资金的作用。最好是以金融组合工具实现信托前端融资,银行和其他金融机构作后端支持。
值得指出的是,信托产品虽成为当前房地产金融的热点,但目前国内重新注册的信托公司仅52家,而房地产开发企业则多达3万家,1:600的比例令大多数中小开发商面对信托融资只能是望梅止渴,“资金对信托产品的需求显然很大,但信托产品的市场挖掘始终没有停止过。”中煤信托研究部副总经理李振蓬说。 
保险、基金奋力前行
除了信托公司,保险公司、基金公司对介入房地产的兴趣也毫不逊色。 
中国再保险投资分析副总秦泓波认为,保险资金在目前确实对不动产有着不小的优势。有数据表明,目前的保险行业可运用资金规模已经超过8000亿人民币。
“庞大的保险资金对长期稳定性的房地产投资是非常有热情的,只是现有市场上可用的工具比较少,加上政策上的障碍,基金暂时还不能参与。”新华人寿基金部经理郭立呼吁,必须去掉房地产与保险投资的衔接障碍。
嘉实基金研究部经理王勇鸿说,就英国的经验来讲,一些大型的基金有大概10%到20%的资产在房地产,房地产投资在整个经济发展变化过程中起到一个稳定和缓冲的作用。它与债券和股票在收益和风险上的相关性非常低,因此在一个投资组合中对风险就会起到平衡作用。
有一些国外的数据可以看到,共同基金如果单一投入股票的风险是最高的,加上债券风险会降低,加上房地产基金会更低,即如果一个共同基金的80%是投资在股票和债券上,另外20%的资产投资到房地产基金了,它的收益率大概能提高1%到1.5%个百分点,风险也降低1.5%,有利于风险的分散。
湘财合丰研究部副经理史博也分析到,房地产能够应对通货膨胀,只要通货涨了,房地产租金也会同时增长,而且涨幅还会高于通货膨胀率,这时,房地产投资基金可以通过整合,降低经营成本,实现其增长潜力。
从美国的房地产基金市场来看,现在美国是有300多只房地产基金,它的规模是3000亿美元以上,其中三分之二的基金都是在交易所上市的。由此业内人士指出,要想实现房地产投资的大众化就必须解决两个问题,一是透明度问题,二是可流通性问题。只有这样,对于共同基金来讲,房地产投资才会有非常大的吸引性。否则,共同基金很难快速地介入到房地产业中来。
嘉实基金研究部经理王勇鸿提出了不同的见解。他认为,目前,基金管理公司对于参与房地产基金,可操作性还不是特别的强,很多基金经理不懂房地产,如果直接投资的话就会有经营能力的问题,而在法律法规方面,基金管理公司到目前为止,只许投证券化的东西,不能直接投房地产。所以,解决长期融资问题能力最强的还是银行。
外资基金在逡巡
惠泽中国控股主席高广桓说,“现在国外的房地产基金很希望进入中国,他们的投资方式通常有两种,一种是投资发展项目,另一种便是投资经营性物业,特别是写字楼。但是外资要求的物业类型都是像国贸那样五星级的物业。国外资金不是不愿意进来,而是因为找不到对路的物业。”
高广桓认为,法律方面的限制是国外房地产基金进入经营性地产项目的重要障碍。因为没有产业基金法,没有法律去保护资金的进入,外国的房地产基金不敢进来,也进不来。此外,国外长期投资者进入一个新市场,最重要的是风险可控,在要求风险低的同时还要求较高的市场透明度,特别是重要统计数据的透明,但这恰恰是我们所欠缺的。
高广桓建议,在目前基金法尚未出台的情况下,可以依托信托法,利用50多家重整过的信托公司的平台,发展几个大的房地产基金,并以信托计划的方式,募集5个亿、10个亿以后,投入到房地产项目,这种运营方式其实和房地产基金一样。
还有业内人士提议,可以采取由信托公司发放信托计划,引进海外房地产基金的经理人进行基金管理的合作模式。因为海外的基金经理人对国内市场也会有所了解,又感兴趣,但缺乏进入的渠道,而国内信托公司则可以提供这样的渠道。利用这种合作方式,就可以为国外基金进入中国房地产市场作准备。



 
 
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