首页 --地 产 第 218 2004-2-16

 

 

北京土地变革台前幕后:
开发商囤地1亿平方米的秘密


本报记者 袁一泓

北京报道

所有竖起的耳朵都可以回复原位,所有伸长的脖子都可以缩回肩膀,围绕北京土地方案的激烈争论暂告尘埃落定了。
2月9日下午,由北京市国土房管局、市发改委、市规划委、市建委、市监察局联合制定的《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》,在北京市委全体会议上获得通过。
开发商态度迥异
业内人士都知道,这份编号为“京政办发20044号”的文件(以下简称4号文件),其实是对2002年北京市政府办公厅33号文件《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》(以下简称33号文件)的修改。和33号文件一样,4号文件也是由该市5部门联合制定、以北京市政府办公厅的名义转发。不过,饶有意味的是,虽然4号文件是在2月9日的市委全体会议才获得最终首肯,但文件的落款日期却是1月31日。
2月9日夜里,信息灵通的开发商们大都获悉了这一消息。2月10日,很多开发商手里便有了4号文件的复印件。
有人长长地、长长地舒了一口气,有人慢慢地、慢慢地叹了一口气。
听得出来,SOHO中国有限公司董事长潘石屹有些失望,“文件还是有些模糊,有些模糊”。潘石屹所说的“模糊”,是指4号文件切下的这一刀,时间定格在元月9日,即北京市国土房管局等4部门(除监察局外)发出经营性项目暂停受理审批的通知之日;文件单列一款,对在2002年7月1日至2004年1月9日之间,政府有关部门已经受理的、33号文件允许以协议方式出让土地的几类项目,“由市发展改革委员会会同市规划委、市建委、市国土房管局提出需要办理国有土地使用权出让的处理意见,并报市政府批准执行”。
据北京市有关部门透露,仅仅从2002年7月1日到2002年10月,就有9000万平方米规划用地、1.3亿规划建筑面积经过33号文件预留的几个“口子”,成功以“协议”方式转让到开发商手中。而2002和2003年通过公开交易转让的土地,不足10%。一年多过去,其中一些项目已经开工,有的甚至楼都盖了好几层,但仍未拿到土地使用权证,有“庄稼种在别人的地里”之嫌。倘若将刀切在2002年7月1日这一天,1亿平方米土地中的大部分将不得不吐出来,甚至已盖楼的项目也可能被迫拿出来招标、拍卖、挂牌——果真如此,土地储备几近为零的潘石屹也许会笑出声来。
然而,4号文件显然默认了这些土地的合法性,所谓“报市政府批准”只是履行一个手续罢了。
北京华远集团总裁、华远地产股份公司董事长任志强却显得很平静。他告诉本报记者,北京市采取的是一种和缓的、过渡的办法,如果把时间前移到2002年7月1日,可能会引起一片混乱,事实上也是根本不可行的。任志强的平静还在于,华远集团的土地储备基本都拿到了土地证或至少是立项书、规划许可证,“文件对我们没什么影响”。
“大地主”与“资本家”的斗争?
潘石屹对本报记者说,土地的市场化进程是不可逆转的。他认为,4号文件与33号文件相比,在推动土地市场化进程方面是一个进步。毕竟,自元月9日起,北京市经营性项目全部停止土地协议出让。
北京市政府办公厅的4号文件,将33号文件为土地协议出让开的几个口子基本上都堵上了。它明确规定,除绿化隔离带地区建设项目用地、小城镇建设项目用地、开发带危改项目用地、国家级开发区和科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地,均须通过招标、拍卖、挂牌方式在土地交易市场公开进行土地出让。并进而提出,除房改带危改外,利用划拨土地进行经营性开发建设的;改变用地性质,进行经营性开发建设的;基建项目转为开发项目的;项目主体发生变化的,均须通过招标、拍卖、挂牌出让土地。
4号文件不过寥寥数百字,但两个月来,围绕这一文件的出台,北京市委、市政府及其有关职能部门,开了10多次会议,每次会议都开得漫长而激烈。“为什么?因为这实质上是利益集团的斗争。”潘石屹如是说。
潘石屹说,针对4号文件停止经营性项目土地协议出让,北京市的开发商分成了泾渭分明的两大派,即“大地主”派和“资本家”派。“大地主”一派以天鸿集团、城市开发集团和首创集团为代表,它们手中握有大批土地,坚决反对一刀切,尤其反对把刀切在2002年7月1日;“资本家”一派就是像潘石屹、易小迪这样的公司,手里有钱,但没有土地,认为所有企业应通过市场平等获取土地,因而支持4号文件将刀切到2002年7月1日。最终是“大地主”的声音大过了“资本家”的声音。
有知情人士透露,北京市高层的意见也并不统一,几次北京市政府办公会议和市委全体会议,“争论都很激烈”,甚至无人敢断定2月9日的市委全体会议必可通过该文件。
停止土地协议出让早已是箭在弦上。2003年,国土资源部会同其他部委在对北京市土地市场进行检查后指出,北京市大量土地未按国土资源部2002年11号令的规定实行招标、拍卖、挂牌;北京市政府33号文件为土地协议出让开的口子太大;存在较严重的土地违法违规现象,有些基层设立的开发区违规圈占土地;总体上土地供应量过大。任志强说,这些因素促使北京市政府必须作出决断,立即停止土地协议出让,不能再拖下去了,“至于这一刀切在哪里,只是一个策略问题”,他不认为是由大地主与资本家的利益之争所决定。
一个聪明的策略
“北京市政府2002年33号文件为土地协议出让开的几个口子,一个聪明策略。”一位不愿透露姓名的业内专家对本报记者说。
这位专家认为,有了这几个口子,几乎所有土地协议出让项目都可以装进去,这就是为什么2002年下半年以来北京市实行土地招标、拍卖、挂牌所占比例极少的原因。经由政府留出的这几个口子,大批土地(有人称达1亿平方米)进入开发商手中。
为何要故意将一批土地留在开发商手里?“因为,如果早在2002年7月1日就一刀切,市场上的土地供应断档,而政府手中的土地储备又极少,就会产生因土地供应不足而引发的房价快速上涨,”这位专家分析说,“国内典型的例子就是杭州。”在他看来,杭州近几年房价急剧上涨,一个主要原因便是土地供应不足,地价成倍上扬所致。北京市的聪明策略,可以令它避免出现像杭州市这样的“混乱”局面。
任志强告诉本报记者,按照目前的开发规模,开发商手里囤下的这些土地可以维持2-3年。这也是北京市政府利用政策为土地储备部门争取到的喘息空间。未来2-3年里,北京市土地储备中心必须尽力扩大土地储备数量,迅速接续停止土地协议出让后的土地供应,防止出现市场空白,“如果2-3年后土地供应仍然不足,也还是会出大问题”,任志强说。
为了减缓政策出台对市场的震荡,也由于国土资源部认为北京市土地供应总量过大,去年12月北京市发改委下达的2004年用地计划,将建设用地量削减了19.4%。任志强认为这也有利于在停止土地协议出让后土地供应的平稳过渡。
北京市土地储备中心主任史贤英告诉本报记者,4号文件的出台,将大大推动北京的土地市场化步伐。他说,市土地储备中心及其分中心明后年的土地储备量将会有较大幅度的增长,2-3年后的土地储备量满足房地产市场的土地供应“可以说基本没有问题”。


链接

北京市人民政府办公厅转发市国土房管局等部门关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知 京政办发200233号
(五)下列情况经市政府批准,可以采用协议方式办理土地使用权出让手续。
1.绿化隔离带项目、小城镇建设项目、危旧房改造项目以及其他重大建设项目中的经营性项目用地,因和其他非经营性项目确实不可分割,而不能进入市土地交易市场公开交易的。
2.属于规划为高科技、工业用途的经营性项目用地确需协议出让的。
3.市政府批准的其他经营性项目用地。

北京市人民政府办公厅转发市国土房管局等部门关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让补充规定的通知 京政办发20044号
一、自2004年1月9日起,对《规定》第二条第五款规定的下列经营性用地,需要办理国有土地使用权出让的,均须通过招标、拍卖、挂牌方式在土地交易市场公开进行:
(一)绿化隔离地区建设项目用地;
(二)小城镇建设项目用地;
(三)开发带危改项目用地;
(四)国家级开发区和科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地。
对在2004年1月9日以前政府有关部门已经受理的上述四类项目,由市发展改革委员会同市规划委、市建委、市国土房管局提出需要办理国有土地使用权出让的处理意见,并报市政府批准后执行。
二、下列情况在办理国有土地使用权出让时,均须通过招标、拍卖、挂牌方式在土地交易市场公开进行:
(一)除房改带危改项目外,利用划拨土地进行经营性开发建设的;
(二)改变用地使用性质,进行经营性开发建设的;
(三)基建项目转为开发项目的;
(四)项目主体发生变化的。



 
 
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