首页 -- 地 产  第 216 2004-2-9

 

 

上市公司凸现土地“资源溢价”


本报记者 杨丽萍 

北京报道

“根据2003年新开工情况和土地购置与开发情况,2004年上半年的房地产投资仍将保持超过18%以上的快速增长。而由此带来房地产上市公司的整体业绩将会在2004年有较大的提高,预计下半年房地产板块表现将逐步强于大势。”融通基金管理有限公司游海指出,房地产市场在保持增长的同时,由于政府土地和金融政策向优势企业倾斜,房地产企业的分化将会加剧,行业集中度日渐提高,这种行业分化将首先表现在房地产上市企业中。
而另一位来自西南证券的权威分析师王德勇提出,“土地革命导致拍卖招标成为土地供应的主渠道,在我国土地资源紧张、通胀预期及人民币升值的多重压力下,土地资源有望成为资源溢价挖掘的下一个热点。”据记者了解,这种土地资源溢价已在2003年地产板块的部分年报有所体现,金融街、招商局、银基发展等上市企业(实际市净率低于1)的土地资源溢价尤为突出。
优势企业整体走强 两极分化日趋明显
有一份统计数据表明,在2003年中国十大盈利行业排名中,房地产行业高居榜首。然而隶属这个行业的房地产上市公司市场表现却差强人意,除万科等极少数公司因前所未有的大比例送配而获得市场的追捧外,绝大多数股票呈现单边下滑的走势。不仅不能与钢铁、汽车等行业相比,还远弱于萎靡不振的同期大盘。
“屡屡出台的政策表现出以调控为主的基调,加大了投资者对该行业的质疑,而上市公司一份份财务报表所表现出来的有限业绩增长,与全行业的高速扩张形成了巨大反差。”国泰君安证券研究所张宇专门撰文指出,在土地实行市场化管理后,传统的土地储备方式被封堵,各个公司几乎全部要依靠拍卖的方式获得开发用地,并且短时间内就要付出大量的真金白银,以前被掩饰的自有资金普遍缺乏的问题被暴露出来。在2002年中期到2003年中期,房地产上市公司现金流状况明显恶化,下降幅度达140%,资产负债率也由2001年中期的53.65%,上升到2003年中期的57.35%。
以央行121号文件为代表,金融部门对房地产信贷的看守日益严密,并令数量庞大的中小型公司和经营陷于困境的老上市公司(两者合计占房地产上市公司总数的90%以上)普遍面临生存危机,严重拖累了房地产行业在证券市场上的整体表现。不过,这种现象在进入2004年后有所改变,资金实力雄厚、前期已有土地储备的万科、招商局、金地集团、金融街等蓝筹地产类公司整体走强,栖霞建设、深长城等在当地有较大影响力的上市公司股票也受到一定关注。
专家也指出,121号文件出台后,使房地产行业的资金密集型产业特点迅速显现,行业内两极分化势不可挡,行业更为集中化,具有跨地域经营、主导市场发展的大型房地产企业将占据有利地位,而几大上市公司年初的整体走强只是一个最直接的表现。“2004年房地产板块势必会有较大提高,而下半年的表现还会逐步强于大势。”
房地产板块日趋分化的确让绩优蓝筹公司有更大的上升空间。然而,国泰君安证券研究所张宇认为,2004年影响房地产上市公司股票表现的最大障碍,将是全行业普遍渴望的再融资计划。因为越来越严格的信贷管理使各公司有限的自有资金规模更加捉襟见肘,即使是万科这样的国内房地产龙头企业也将发行19.9亿元可转换债券,而全行业通过证券市场实行再融资的预计规模将达到150亿元左右。毫无疑问,市场有限的资金只会在再三权衡之后流向那屈指可数的几个幸运儿。
市场竞争不断升级 土地“资源溢价”凸现
在市场充分竞争、企业优胜劣汰的现实面前,房地产上市公司的机会在哪里呢?
“房地产市场的整体向好因素会给上市公司带来很大的发展空间。”王德勇说,中国已经明显走出多年的紧缩状态,进入一轮温和的通胀成为市场的主流预期。房地产本身具有保值增值特点,在通胀下,房地产的价格将上升,而且上升速度与幅度将大大高于通胀水平,房地产资源必将从中受益。而人民币升值的预期导致大量外资流入。据统计,目前约有250亿美元流入国内,这些热钱流入后,证券市场及房地产市场是其主要的去向,这也将导致市场对房地产资源的看高。
据有关机构预测,2004年,全国商品房销售总金额将达到7500亿元,2005年有可能突破1万亿元。
“有机会就有竞争,有竞争才会有发展。”王德勇说,房地产在经历了产品、资金以及人才的竞争之后,土地储备将成为房地产竞争的焦点。他说,“土地是我国最大的资源,存在土地资源溢价的公司有望成为下一个市场热点。”
所谓资源溢价就是上市公司拥有的、能够为公司带来竞争优势的排它性资源(主要是垄断性资源),通过这种资源,企业能获得超过行业平均利润的超额利润,成为公司核心竞争力的来源。
在资源溢价理念下,土地资源溢价是不可忽视的一个重要部分。目前资源溢价在钢铁、石油、电力等资源类股票市场早已有明显的反映,而只有地产股直到2003年部分房地产上市公司发布年报后才初现端倪,比如金融街(000402)、招商局(000024)和银基发展(000511)等(见附表)。
金融街目前尚有土地储备100多万平方米,市场价值高达70亿元,而这些土地的开发成本仅需40亿元,这就意味着土地资源溢价高达30亿元。
“金融街公司总股本2.94亿元,净资产10.27亿元,加上土地溢价部分后,公司实际净资产高达40.27亿元,每股净资产为13.70元,而公司目前10.77元2004年1月28日的股价明显被低估了。”王德勇说。
另一个土地资源溢价的典型是招商局股份。招商局垄断了蛇口开发区的土地开发。目前,仅这一地区内的土地储备就达180万平方米,市场总价达到54亿元。招商局集团承诺,当招商局股份需要土地时,集团即会以1680元/平方米(楼面地价)的价格予以转让,成本价格只有30亿元,溢价达到了24亿元。加上目前蛇口开发区内拥有出租物业面积达33万平方米和招商局在深圳以外的土地储备,其目前的土地资源溢价可能已经达到43亿元。而招商局总股本5.16亿元,仅蛇口开发区内土地及物业市场价值就高达78亿元,合15.12元/股,溢价8.33元/股。
“可以预测,土地资源溢价要在今后几年内在上市公司中得到进一步挖掘。”王德勇说。



 
 
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