首页 -- 地 产  第 216 2004-2-9

 

 

外来投资抬升京城楼市


本报记者 杨丽萍

北京报道

投资环境的优劣是吸引外来客户的关键因素,在当前国内外吸引外资的激烈竞争形势下,国际资本的流向很大程度上取决于一个地区的综合投资环境,尤其是投资软环境。房地产市场也是这样。
“在2003年下半年,购买北京新房的资金有近三成是来自港澳台、外籍及外省市个人买家,较2003年上半年增加了逾8个百分点。” 泛城中国综合住宅服务部董事胡港文近日在接受本报记者采访时说,随着奥运经济启动,以及CEPA的落实生效,新的境外及外省市资金在北京的投资将在2004年出现大幅增长。2003年,有多个热销项目的外来购房者比例超过40%甚至50%。持外地身份证购买富力城的业主达45%,而建外SOHO的外埠(含外籍)业主超过了60%。
据记者调查的数据显示,2003年北京市商品房预售额为864亿元,其中,港澳台个人投资接近11亿元,外籍个人投资达到了14亿元,外省市个人投资的数字更是让人吃了一惊,达到了220亿元。可见,投资的炽热已使市场环境整体升温,特别是受资本影响巨大的房地产业,被资本力量灼烤得日趋白热化。
京城地产将再现“投资引力”
地段和交通配套永远都是房地产开发价值的两大重要元素。这一点也同样贯穿了这次外来客的“北京投资潮”。
“以往,境外投资者对朝阳、海淀等具有完备的商业环境和完善配套设施的区域十分青睐;而随着大北京战略的实施和奥运工程的启动,北京的交通环境迅速改善,使一些房质较好的近郊,如丰台、通州等地,成了新宠;而崇文、昌平等地也因房价低、交通方便和房质优良受到关注。”戴德梁行的有关负责人向记者分析了北京房地产的外来投资趋势。
另外,小户型也成为外来投资客的首选。至于京外个人投资者,因为购房多是用于投资,所以他们首先考虑的是投资风险,小户型的低租金、易出租的特点更符合这些京外投资者的投资心理,所以小户型的“投资热”应是情理之中的事。
“北京经济环境的整体利好是这次北京地产投资潮的首要因素。”胡港文指出,2003年的确是“起伏不定”的一年,年初的房地产“泡沫论”,接着是突如其来的非典,之后再有央行121号文件等。虽然市场在自然灾害及规范过程中出现了许多问题,但都没有对市场带来破坏性的影响,反而是全年出现了“产销两旺”的大好形势,主要原因还是中国整体经济运行基础是良好的。按照海外及中国其他地区的经验,只有在当地经济发展良好、市民购买力提升的条件下,房地产市场的交易投资和价格才能稳步上扬。
“北京经济在SARS后的迅速回升,中国大环境的持续稳定发展,奥运经济的正式启动,CEPA落实后对中港澳经济合作的推动作用,都将形成合力吸引境外及京外投资者。”胡港文强调。
有业内人士还指出,以北京为首的新一轮华北经济圈发展开始启动也对外来投资客“入京”起到了推波助澜的作用。过去境外投资者的目光主要放在了华东地区,经过两三年的运作,很多投资者都获利并回套,即收回在上海等沿海城市的收益而转投其他正在发展中、更具投资潜力的城市。北京无疑成为了他们的下一个战场。胡港文说,这种城市间的经济互动在北美地区非常普遍,整个华北地区将在未来几年内都会受此影响。
泛城(中国)综合住宅服务网研究部进行了这样一个预测:2004年北京的境外(包括港澳台)个人购房者比例(以商品房预售金额计算)将达4%,比去年增长约60%,外省市个人购房者比例将达到30%,较去年增长约20%。另有地产公司的营销总监认为,这可能是一个稍显“保守”的估计。
“投资引力”还需强心剂
一段时间以来,谈及房地产的外来投资潮,北京可能会在上海、深圳面前略显沉默。有数据显示,上海房地产市场的境外买家占全部交易投资额的6%,高价房中有一半被境外买家及外地买家买去;香港买家占深圳房地产市场的12%,其中部分楼盘超过半数;而北京,直到今年,境外(包括港澳台)个人购房者比例才可能达到4%,而外省市个人购房者比例才有望达到30%,差距是显而易见的。
北京外来吸引力的源头在哪里?
胡港文分析说,首先政策因素很重要。以前,北京房地产市场政策性较强,对北京买家的购房政策卡得很紧,在贷款等诸多方面都存在限制条件。而上海对外来投资者的政策比北京优惠,外来投资客纷纷在上海投下巨资,就是看好上海的发展潜力及较实惠的优惠政策。
从城市发展的角度来看,上海、深圳都属于沿海城市,开放较早,具有较好的对外经济贸易基础,在对外交往中适应性较强,引进、消化能力都比较强劲。而且毗邻香港、澳门、台湾,距东亚、东南亚市场也较近,从而为其境外、港澳台及其他非本地买家投资提供了机会。同时,成本也是影响投资方向的重要因素。房地产交易时所产生的税费是房地产投资行为最主要的成本因素。此前,房地产租赁在北京需要交纳的税费大约是交易额的17%,而上海的综合租赁税只有5%左右,北京过高的税费自然会使投资客望而却步。
然而,有业内人士指出,正是有了与上海、深圳的这种差距,才使得北京房地产的资本吸取量拥有非常大的潜力。而这种潜力,只要市场善于去挖掘就会以巨大的力量爆发出来。如果说,在过去一段一时间内,北京房地产的外来投资行为与上海、深圳形成的差距中主要还是因为北京的“投资引力”还存在一些限制因素的话,那么,如今,随着一些投资限制因素的被打破,北京房地产的“投资引力”有可能“拨云见日”,生机重现。
首先,北京市在治理交通拥堵上高达350亿的大手笔投入,对北京的房地产市场来说,无疑是个重大的利好消息。预计,今年城市交通基础设施建设投资将比2003年增长78.3%。未来10年内,北京将建成由地铁、城铁和10条铁路等三部分组成的城市轨道交通线网,其中城区轨道交通网将建设15条地铁和7条城铁。仅2004年市政交通工程包括东直门交通枢纽工程,数十条连接环线的城市快速路的建设,南北向通道的打通等。“未来轨道交通沿线的房价,因为交通环境的改善肯定会有所上涨。”
“行政审批的简报和税务环境的改善也将有助提升北京房地产投资市场的吸引力。”胡港文说,刚于去年年底生效的《北京市城市房地产转让管理办法》规定,外省人在京购买商品房不再办理审批,只要持合法有效的证件就可以直接购买商品房,外省市投资者未来在京的投资金额有所提升。而刚出台的《北京市个人房屋税收征收管理办法》简化了申报缴纳手续,将个人出租房综合税率(除个人所得税外)减至5%。税务成本的下降势必使得京外投资者的入京投资更为活跃。
而对于北京的开发商来说,要应对非北京个人购房现象,最主要的还是应对市场进行精确定位。开发商应进行详细的市场调查,深入了解目标客户需求特性,针对这一客户群作出精确的市场定位,生产出符合这类人群的房地产产品。



 
 
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