首页 -- 地 产  第 216 2004-2-9

 

 

从化[撤市设区]规划撩人
地产商争食300万亩大餐 


本报记者 苏 丝 

广州、从化报道 

位于广州市北部的从化市,从地图上看,呈现一个代表着胜利的“V”字。这座全国有名的荔枝之乡,辖区面积达2009平方公里。
根据未来广州定位为多核心、组团式的城市规划,广州市域拟划分为五个片区,即都会区、花都片区、从化片区、增城片区和南沙片区。顺应番禺、花都撤市改区,从化撤市设区的呼声渐高,新一轮的从化市政规划,顿时引来各方关注,其中最为突出的当数对市场有着极其敏感触觉的房地产开发商。
从白云区进入从化,驱车沿着105国道北上,循着“V”字尖角,就会发现开发商的足迹已然踏入。流溪河西岸,有项目正在进行前期拆迁,还有项目正如火如荼展开。有知情人士透露,广州、深圳均有开发商进驻从化各镇,圈地规模不亚于当年的华南板块,少则1000多亩,多则上万亩。
记者获悉,深圳世纪汇鑫集团有意向圈下的地块,在从化太平镇最南端,目前正在进行地块入口处的拆迁;珠江地产的东方夏湾拿早已是一派热闹的施工场面,路口色彩斑斓的巨型指示牌相当醒目。 
“有竞争才有动力,我们欢迎更多品牌开发商进驻从化,这样可以联手打造板块地产,以前只有我们一家开发商,太孤单了。试想,如果当年只有祈福新村一家,怎么能够有今天华南板块开发的热闹场面呢?”广东城建开发景城房地产有限公司总经理杨甦伦对记者说。 
新圈地潮初现端倪
广州城建集团是最早进入从化市的开发商。据杨甦伦介绍,早在上世纪70年代末80年代初期,城建集团就进驻太平镇开发经济技术开发区,并负责项目招商。到90年代初期,从化市政府看好城建集团的开发能力,希望继续合作。于是,在流溪河旁边划出3500亩土地,与城建集团合作开发高新技术开发区。记者从从化市了解到,国土房管局有关部门,从化市经济技术开发区于1992年经广州市人民政府批准设立(穗府函1992145号),规划用地面积1980亩。随着进区企业增多,规模不断扩大,原有规划用地不能满足发展的需要,之后陆续以建设项目为名申请用地17宗,面积3181.483亩,区内总用地面积为4769.242亩,其中已建成3131.582亩,正在开发用地1637.66亩。
从化国土房管局分管用地的黄少明副局长告诉记者,逸泉山庄的规划用地就是开发区范畴内的,“2000年初开盘的时候,我们一期200多套别墅以及100多套公寓,短期内全部卖完了。”杨甦伦透露,目前已经开发了三期的逸泉山庄,开发面积只有700亩左右,首批1000多亩地都没有开发完毕,但四期准备开发900万平方米左右的建筑面积。他进一步透露,目前城建集团在该地区还有2000多亩土地储备。
城建集团只是从化开发的急先锋,集团军还在后头。
早在2001年就传出珠江地产将在从化拿下12000亩土地,打造珠江新城的消息。当时有媒体做如下报道:沿105国道,在北回归线公园西南绵延的八公里(直线距离)范围内是从化珠江新城的“势力范围”。该地块沿流溪河两岸,共分为四个小地块,其中三块在流溪河西岸,一块位于河东岸。地块内的自然生态环境保存得比较好,地块沿流溪河两岸伸展,国家保护的凤山自然资源区也位于此,地块内树木葱郁,无工业污染,只有一些传统村落。
今天,“东方夏湾拿”替代了从化珠江新城,并打出度假休闲地产的概念。广州市从化珠江地产开发有限公司在2003年1月才取得从化市房地产开发企业资质核定。而东方夏湾拿的最初土地资源也只有300亩左右,最近又批了400多亩。有趣的是,东方夏湾拿的楼书上,赫然印有“3000亩拉丁自由领地”的宣传语。记者在从化建设和市政管理局房地产开发企业管理科得到信息,珠江投资公司与中山大学在桃园镇合作中山大学南方学院项目,占地1000亩,国家教育部去年底已经通过审批,目前省计委正在做立项。“这样对拉大北部片区的开发,提高从化科教产业有一定的拉动作用。”从化市规划局副局长曹立韬如是说。据钟博楚科长反映,与房地产开发企业管理科有进一步业务联系的开发商除了珠江地产外,还有深圳的世纪汇鑫集团。 
“我们已经进驻好几个月”,汇鑫集团企业与资产管理科副经理赵湘江告诉记者,“目前快进入实质性阶段了。”当记者拨通汇鑫集团总经理魏兴斌的手机,问其从化项目是否开始进行拆迁工作等问题时,对方均一一证实。
顺德碧桂园集团在从化中心区街口镇以北自来水厂附近也圈下一大块地,从化市房管局对此也予以证实,并表示对方已经递交规划蓝图,目前正在做前期准备。据记者现场所见,碧桂园集团拟圈的是一片荔枝林和农田,至少有1000多亩。
相对于上述开发商,也许广州奥园集团的野心更大。据奥园品牌管理中心副总监严志科透露,奥园将参与从化还未开发的区域,以温泉镇为依托,向周边区域辐射。奥园将会先做前期规划,通过政府审批之后,就可以投入路网等基础建设。奥园这次仍以其领军人物郭梓文提出的“三马拉车”为武器,以城区、明珠工业区、流溪温泉旅游区三项为该公司在从化进行城市运营的主要内容,通过品牌效应提升区域知名度。
为何几大地产商涌入从化?从化珠江房地产有限公司副总经理杨俊表示,从化的南端流溪河一带是大片的平原和山地,适合片区和组团开发。而目前广州市区可以供开发商规模开发的地块几乎为零,拥有大量未开发土地资源的从化自然成为开发商寻地的乐土。杨甦伦还提到一个理由,当年华南板块的兴起就是在番禺撤市设区之前,而现在的从化也有一股设区热,引发了房地产商的进驻。
挂牌出让土地 加价一万元就成交
二月份的从化市,乍暖还寒,雨水绵绵。开发商的热度却分明已到了夏天。
杨俊告诉记者,目前东方夏湾拿的施工面积已经达到800亩,包括五星级酒店和商业街部分,其中100多栋别墅已经封顶,准备迎接内部认购客户于4月份的收楼。目前资金回收已经达到了7000多万元。2月3日,从化市国土房管局房地产市场管理科科长何志平告诉记者,东方夏湾拿曾拿过一批预售证,共17928.102平方米,按照每套别墅建筑面积200多平方米左右匡算,大约100套,“他们刚刚又来拿了表格申请第二批预售证”。东方夏湾拿公开发售的时间定在今年9月份。 
“土地报价便宜”是众开发商进驻从化的主要动力。据从化市房管局产权地籍科陈杰明科长提供的《从化市土地交易所2003年工作总结》,记者看到,去年从化市土地出让11宗,全部为挂牌,总共出让130.62万平方米,交易成交总价1.72亿元,每平方米只有约100余元。而另一份《2003年国有土地使用权招标拍卖挂牌出让统计表》上的数字颇有意思,11块地除一块温泉镇的用于风景旅游外,其余全为商品住宅用地,而出让面积最大的一块地有760740.18平方米,出让底价9039万元,而成交价为9040万元,差价仅为1万元。11块地除其中一块出让差价高达65万元之外,其他地块的出让差价都在1~3万元之间。就以最大地块来计算,出让单价仅为每平方米120元,按照0.58的容积率计算,楼面价格约为每平方米205元。这样便宜的单价,相对于广州市场一致高喊“便宜”的珠江新城商务办公用地每平方米2380元来说,简直是天壤之别。
据黄少明介绍,今年城区几个盘销售成绩向好,楼价从年初的每平方米1500元左右,飙升至每平方米2300元左右,去年从化市房屋交易3523宗交易面积41.22万平方米,同比增长49%,交易余额5.26亿元,同比增长70%。黄少明分析,除商品房开始放量销售之外,土地的供应量不足以及市民二次购房增加,对房价也是一个很好的拉动。从化市规划局副局长曹立韬提出,去年从化房地产经历了良好转向,小区盘开始受关注,说明有实力的开发商进驻将会引起市场的关注。当记者问道,从化明年准备推出多少土地进行招拍挂?“我们还没做年度计划,但国有土地基本上都走上市场化的道路了,如果政府认为某块地成熟了,就可以挂牌推出市场。”房管局有关领导很直接地说。同时陈杰明向记者证实碧桂园集团、世纪汇鑫集团和奥园集团均未办完报批手续。
从化市房管局有关人员分析,现在广州开发商手头上的土地储备快用完了,必须寻找新的土地储备,而目前从化交通有所改善,地价便宜,因此引来不少开发商接触市场、做前期调研和咨询。国土房管局规划用地科科长胡永沛说,几年来除了逸泉山庄之外,从化没有大的房地产项目,现在每一个项目的意向规划发展范围都会有好几千亩,甚至像珠江地产那样开发12000亩的意向,但开发商真正拿到手的土地还是很少的一部分。
开发商觊觎300万亩土地
2月4日,从化国土房管局副局长黄少明接受本报记者专访时说,改革开放20年来,从化所开发的用地总共只有2-3万亩,换言之,目前从化大约有300万亩土地资源尚待开发,包括可供开发的山地210万亩、平原60万亩。规划中的从化周边交通干线发达,105国道、机场高速公路、机场轻轨、京珠高速公路、北三环等通过项目联入珠三角快速轨道网络,并能成为连通广州覆盖珠三角的超大型社区。投资6亿多元修建的街北高速公路将是加快从化发展的生命线,它连接从化街口与花都北兴从北兴直接连接新机场高速公路,从而拉近了从化与广州的距离,这条30多公里长的高速路今年将进入实质性施工阶段。
“交通的利好将拉动从化的经济,”黄少明指出,“地价的抬高还有待时日,而从化城区面貌的改观也许要花上5年左右的时间。”
“目前开发商要圈地已经很难了”,从化土地储备开发中心主任邹金明明确告诉记者,两年前,珠江地产有意开发从化12000亩地的消息传出后,国家有关部门还前来调查。目前从化市政府只会根据市场需要,灵活推出土地。记者在土地储备开发中心看到了世纪汇鑫集团和碧桂园集团送交的规划蓝图,开发商都有意向开发成片土地,而从化市有关部门表示自有衡量的尺度。据了解,目前政府手上的闲置土地有1600亩左右,主要集中在太平镇和神岗镇,其它还在开发商手上准备盘活的零散土地有5000多亩,大部分集中在桃园镇。 
从化市政府方面表示,为了杜绝从化的房地产开发一哄而上和开发过度,将采取有别于其他地区的政策,即适度引进,适度开发。例如奥园的城市运营合作计划,政府也是出于品牌效应所带来的附加值的考虑,才有可能与之合作。市政府也正筹备自己的城市运营小组。黄少明还表示,政府也希望学习增城模式,以一些大型房地产项目拉动消费。
300万亩土地资源美食当前,众多广州甚至外来地产大鳄跃跃欲试,从化能否操控自如?



 
 
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